长安讲坛总第308期于2016年12月8日于清华大学开讲，论坛学术委员会成员、中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲发表了“房地产两极分化与城镇化战略的再思考”精彩演讲。
以下为演讲实录（未经本人审定）：
今天晚上非常高兴再一次来到《长安讲坛》和大家相见，谈一个大家关心的热门话题，我们“房价”的问题，房地产市场怎么回事争议很多。市场上、网络上“似是而非”的说法也有很多，我首先要回应一些“似是而非”的但是非常流行的说法，我们分析一下在我们房地产背后究竟是什么问题。
最流行的说法解释不了现在楼市价格问题
这一轮房地产的风波最突出的大概是这张图吧，“两极分化”，这次少数特大城市加上若干大城市人口集中的城市房价飞涨，年轻人都觉得很恐怖了。与此同时，三四线城市去库存，房子卖不出去。这是基本的事实吧，你先不要想你所在的城市房价怎么飞涨，你想想全国的情况，这次是最突出的，以前是特大城市泡沫涨，其他小城市也跟着涨。而这次是一方面大城市暴涨，一方面小城镇跌，一方面是供不应求，一方面是卖不出去，这是基本的事实。
为什么？我们要解释的就是为什么，“似是而非”的说法就来了，解释“为什么”的时候各种说法就来了。
第一说法是货币太多了。“这么多货币房价怎么能不涨呢？”这些分析师们，我们投行们、自媒体的评论家们流行的说法是中国的M2货币这么多，超过GDP多少多少，那自然房价就涨，这是一个“似是而非”的说法。
为什么似是呢？任何价格涨跟货币总是有关系，但是反过来说，货币是一般等价物，它可以交易任何东西，所谓的大水漫灌，那个水可以流到任何一个缝隙里去，任何一个市场都可以流过去。这次货币怎么没有流到猪肉上去呢？以前食品价格上涨，没到大蒜上去？有“蒜你狠”、“豆你玩”“姜你军”，怎么没到这些上去呢？这次怎么没有到股市上去呢？钱都到楼市了怎么没去二三线城市？怎么就集中在这些大城市？
你要说货币的问题，应该都是，货币总是和任何价格有关系，任何价格涨了后面都有货币，但是它解释不了任何问题，用货币一般等价物解释特殊的某些市场的现象解释不了。
而且现在比起我们历史上货币相对而言不是最多的，尽管你说比例在提高，杠杆在加大，但是我们现在每年M2的增长速度是10%、11%，以前都18%、19%，很长时间是18%、19%，而我们现在不是最高的时候。这是一个解释不了问题的一个说法。
第二说“土地贵”，这个大家听说过，房价贵是因为地价贵，特别是房地产商特别爱说的话，意思是赶紧买房吧，地价都比现在的房价贵了，将来房价一定更贵。
为什么似是而非？一般人说，土地贵自然房子贵了，因果关系好象挺明显的，土地在前，房子在后。那我要问问房地产商们，楼价贵不是你拍出来的吗？你征的地王吗？你为什么敢拍这个价？
有一次开会我说你们房地产商们是专业人士，不要拿忽悠老百姓的话到这说。各地限楼价，即使是拍不能超过这个楼价，十个人都举牌到这个价怎么办？你给谁？竞拍，拍出的地王，拍出的楼价高，为什么你拍？是你预计未来的房价比现在的房价还要高，所以你才敢拍那个地去。地价是个派生价格，最终的产品是那个房价，是你预期价格高，你才敢现在拍地时拍得更高。
有的房地产商说我的预计可能错误，那就是你的错误，现在说政策变了，我当时预测继续涨，现在政策变了，现在我成问题了。最近有房地产商说这话了吧，我说那是你预计错误，你没有预期到政府见到这个情况就会采取措施。
在后面我们会讲政府为什么采取现在的措施，政府能看着这个泡沫就鼓起来？最后崩盘？全国大危机？你没有预计到政府会改变政策，你拍了那么高的地价，你将来卖不出那么高的房子那是你预期错误的问题。楼价高了，最后房价卖不出去是一样的，该亏损就亏损了。
从老百姓的角度就变成负产阶级，1998年的香港。当然很多人是刚需，不是投资的。危机来了房价跌了50%，你要没有卖出去楼，就是房产商的损失，该损失就损失，不要说地价高楼价一定高，楼价高不高取决于很多因素，楼价跌下来，你当时付了地钱没有人退给你。老百姓悲惨的是，我欠的银行的按揭贷款的债，财产价格还不如债务的总额高，就成了负产阶级，这就属于泡沫产生之后的问题，都属于预期错误的问题。
政府在地的问题上有没有问题？这是我们后面要着重讲的问题，中国的地是很大的问题，首先要说现在最流行的两个说法都解释不了现在楼市的价格问题。
讲完这个之后，我们系统把地价的问题讲一讲，把土地的问题讲一讲，因为买房子就是买地。地是最基本的资源，也是最基本的资产。很多东西的价格，包括我们制造业的成本，我们的生活成本都和地价相关，包括商业。我们买的东西其中一部分是商业的成本，商业成本中有一大块也是地价的成本。所以把土地问题稍微系统讲一讲，把各方面的问题都说一说，大家理解土地在经济学上的意义，土地在现实生活当中起的作用。
中国人多地少的土地稀缺度极高
首先，中国是一个人多地少的土地稀缺度极高的国家，可以说是世界上最高的国家。土地稀缺度怎么衡量呢？它不是按你有多少土地面积，是按可居住面积算，中国960万平方公里，真正能居住的和可耕种的差不多，并不多，要抛去喜马拉雅山，要抛去各种各样的荒原，看中国的版图，绿的平原的地方很小。我们的人均可居住面积是世界人均可居住面积的三分之一左右。我们的人地关系相对来说就是比较紧张。
第二，我们的人地关系当中还有更复杂的因素是我们还得自己种地，我们的粮食得自给自足。在这个问题上经济学家有各种争论，包括现在还有在说中国解决问题的办法就是进口，粮食要依赖进口，放弃自给自足，这样我们就有土地了，有些土地就可以不种粮食了。这个问题不是经济学问题，说进口的粮食等于进口的土地，你是人多地少，可以通过进口粮食进口土地，我们进口现在占到10%左右。但是这不是一个经济学的问题，不是进口土地关系的问题，中国的粮食问题是国际政治问题。
现在说我们有些农业专家比较保守，现在的管理国家这一代人，他有着非常鲜明的记忆。我们六十年代闹饥荒的时候，世界很多国家对我们搞粮食禁运，你敢放弃基本的自给自足吗？我们不需要保持98%的自给自足，可以保证90%、85%，但是基本的自给自足得保证，这是一个国家的大的战略问题。所以我们为什么有一个红线，为什么有国土控制，为什么城市批准土地要求很多？红线就是这么画出来的，根据自给自足的要求画出来的。
第一，本来我们地就少，二是我们的地大部分还得用来种庄稼，种粮食，我们土地就特别少。
第三，过去我们城市和农村相分离，农村有一大块，农村人有一块自留地，相对来讲农村尽管住房的质量不高，但是它的面积相对大一些，每家都有那么几分地，当情况发生变化了，很多农民开始进城了，人口迁移了，人口流动了，进了城市了。那块地还在，那块地还没有改变用途。
当然有些城市，比如重庆搞了一个制度叫地票，如果你进城放弃这个地票，这个地票就是你有多少宅基地，你有多少承包地，如果进城了，享受户口能够提供的公共服务愿意放弃这一块土地的话，这个土地就可以纳入城市建设。
但是多数地方是没有这个，重庆的特点是一个直辖市，周围是农村，中间有一块城市，农民进城比较方便一点，地票容易控制。一跨省，湖南的农民工到深圳打工他带一个地票，深圳去监督湖南的土地怎么使用？怎么置换？这个很难做到，目前至少很难做到。多数地方农民走了，农民增加了城市的住房需求，但是农村的这块土地仍然闲置着。
大家说了，农民进了城不一定有买房的需求，农民是低收入阶层，这个是一个接替性的过程，最初的需求是租房，他一旦租了房子，原来住这个房子的人通过拿收了这个房租提出改善性的住房需求，他去买新房。农村还有块土地在那，这个因素导致了过渡期我们土地需求有一块闲置，这个闲置等于浪费了一块土地。本来可居住面积小，然后这里还闲置了一块。农民在城里住的城中村，住的工棚等，家里一个大别墅，真是别墅，一年住一次的别墅。
闲置的土地，这一块也不小。任志强曾经计算，农村的所有的用于住房的土地加一块是现在全部城市土地用地的5倍，不小的数。城市如果有5倍的土地的话，情况大不一样，所以还有一块闲置。这也是一个因素，至少在近期这个问题还不容易解决。
土地供给这个问题，本身就有这些局限，再加上人为，容积率太低，多数城市现在批一个房子楼盘要花园小区，要环境，要生态，都很好，容积率2到3，香港是多少？9到10。我们本来人多地少，我们人均土地稀缺程度不一定比香港更低，但是我们还搞奢侈品，我们建很宽松的房子。
昨天还说起来北京要求在日照最短的那一天房子里面要有两小时的日照，这标准就高了，年轻人谁在家里照日照？都在上班呢，你为了两小时日照，两个楼中间隔的大很多，少了多少米的建筑，人为的还加上这些。
很多地方为了提高容积率，就多几个平米，多几个平米就多卖点钱，很多房地产商是希望提高容积率的，还得走后门，你得去贿赂才能提高容积率。
这是一般性的问题，一般性的有关土地紧缺的问题。土地紧缺了，供给就相对少，土地就贵了，土地贵了自然会影响房价，从供给侧角度确实有这个因素。
实际上暴露出城镇化战略的问题
我们想说的是除了这些因素之外，我们最近这一轮的地价的暴涨和房价的暴涨，或者房价带动地价的暴涨，或者预期房价带动着地价涨，除了这些原因，还有政策性方面的一个重要的原因，就是我们城镇化战略。这次房价的两极分化，实际上暴露出城镇化战略的问题。这也是房地产的两极分化，蓝线是大城市，红线是平均数。
我们中国说城市化从来不说城市化，说的是城镇化。城镇化和城市化有什么区别呢？概念上没什么区别，搞理论的和研究的在那定义，都是农民要进城的过程，人口迁移的一个过程。但是在现实当中，不同的提法代表着不同的政策，不同的做法。
这些年我们的基本做法是什么？现在仍然是这个做法。什么做法？限制大城市发展，鼓励小城镇发展。小城镇发展显然是地是不受限制的，至少没有冲到顶，地是敞开供给的。大城市从限制人口开始，这个城市的人口就这么多，要减少人口进入，设限一个规模，于此相适应的给你配备土地。你这么多人有这么多土地，这么多的土地供给，这么多的公共服务，公共设施，财政一系列的东西跟你配套。基本上是这么一个情况。
北京控制人口的指标是多少年控制在多少以内等等，你问政府为什么市中心包括周边为什么房价老贵？没地了，就这么多地，只能有这么多的供给，这都是现实的说法。
理想的状态是什么呢？期望是什么呢？或者愿景是什么？愿景是人到小城市生活，从农村出来迁移到小城市中去安居乐业，找到工作。可现实是什么呢？
现实是你要先问一问产业、企业到哪去？意味着就业在那创造，收入在那创造，意味着你要问一问人的选择行为是什么样的，人为什么要迁移？人迁移的规律是什么？人为什么要从农村往城市走，人往哪个城市走，走的选择的基本规律是什么？
基本的逻辑，我们不用把幸福函数复杂化，年轻人迁移的目的是要找一个好一点的工作，找一个有兴趣的工作，找一个收入高一点的工作，这是最基本的。
然后看看我们现实的愿景和差别在什么地方，现实是企业没到小城市去，小城市的企业都往大城市搬，在小城市没做好倒了，做得好的需要更多的资源，它到大城市去了。
包括我们内陆地区的一些地方，沿海地区的产业转移到我们这里来，内陆地区的城市可以发展，小城镇可以发展。也没去，他去内陆地区也还是去了大城市周边，人口聚集区的地方。去郑州，有人给我讲富士康的故事，政府上上下下动员给富士康找工人，周边得有人，就在正中间，它要跑到远处就更没人了。
企业没到小城市去，人怎么到小城市去呢？它没提供那么多的就业，没提供那么多的收入，人们还是涌向大城市。
我们要研究城市化的基本的逻辑，为什么会有城市化，为什么农村要向城市集中？最早是乡镇工业，为什么乡镇工业倒了？乡镇工业很多不是倒了，就是进城了。分散的乡村没法搞工业，因为它不具备聚集效应，聚集效应是规模效应的一种。
从当年的农村乡镇企业说起，一个镇上一个村上搞一个工业，这工业怎么发展？修条路花多少钱？拉根地线花多少钱？拉根电话线都得花多少钱？在城市周边搞开发区，同样的投入它可以支撑更多的产业，更多的企业，它的基础设施比较便宜，更健全、更齐备，更有利与产业的发展，包括物流，包括交通，包括信息等等。
城市化基本的定义、基本的逻辑就是聚集，因此越大的聚集越具有这方面的优势。当然越大的聚集可能产生一些负的效果，但是最后比较，它的收益和它的成本代价哪个更高一点，那么最后就向哪方面倾斜。
世界历史迄今为止，大城市越来越发展，这是有数据的，近一百年来越来越向大城市集中，包括发达国家。大城市集中的程度可以越来越高。联合国专门写了一个报告，《大城市的优势》，发现连治理污染这样的事情都是大城市更有效益。
咱们说起大城市好象污染很重，雾霾等，相对而言比起分散在农村，分散在小城市生活你是看不太见，先不说大气污染，按照排碳来算，农村永远不会出现雾霾，但是排的碳的总量要比大城市多的多。
人口的聚集还带来很多东西，首先是产业的聚集，创造了就业，创造了收入，有就业和收入就吸引人口。人口的聚集本身又创造就业，就是服务业，只有人口高度聚集服务业才能社会化，服务业是家庭生活的社会化。
分散农村你去小城市，你去饭馆吃个饭得走二十里路，一定去饭馆吃的人很少，饭馆没有规模效应就发展不下去。相反人口聚集大家可以不在家吃饭就可以吃饭馆，整个家庭生活就社会化了，创造更多的就业。
顺便说一说，家庭生活你的很多劳作是不计入GDP的，是不创造收入的，你自己在家洗头就是你自己在家洗头，你出去洗头了创造GDP了，理发师的工作就创造GDP了，这个时候就创造了就业，创造了收入，这就是人口聚集带来的好处。
服务业为什么发展？是因为城市聚集效应的发展。
还有非常重要的一个，为什么现在高等知识分子、大学毕业生都愿意在大城市聚集？很大程度大城市有创新的机会，这个涉及到我们现在经济学一个重要的原理，知识外溢效应的原理。
现在新经济学所讲的，可以边际递增的增长，永远递增的，为什么呢？是因为知识存量在互相碰撞中可以产生知识增量，知识的外溢。知识存量越多增量越多，大家互相碰撞越多效益就越大。从城市角度讲，人口越聚集，越能创造出新的机会来，然后创造新的经济，创造新的知识。有创造力的人，知识多一点的愿意在大城市的原因，因为他可以看到这样的机会。
大城市人口聚集，就是各种文化的交流，包括国际，各个地方的这种交流，往往能产生新的文化的东西，所谓的时尚、创意这些东西，年轻人为什么很多人选择在北京漂着？他就喜欢这个氛围，文化的融合和创意。
2008年、2009年金融危机以后2000万农民工下岗，当时就提前回家过年了，差不多这个时候，到了十月、十一月，美国雷曼兄弟破产之后，沿海地区自由落体式的下滑，2000万农民工下岗，提前回家了。刚过春节，观察到很多人回来了，那会儿经济还没有恢复就回来了。
当时前去调研，问为什么回来了？第一个回答的是个小伙子，说我这个手机回家没信号我非得回来不可。第二个是小姑娘，说我回去头发没法打理所以我得回来。年轻人回来不是因为这里有工作，他喜欢这样的生活。
总之，大城市能产生新的东西，最基本的是大城市创造了就业，创造了收入。当你想人去哪的时候，你先想想二三十岁的毕业生去哪。小城市的时候要问问第一你去不去？然后你的孩子去不去？你的孩子想去哪？这是人口迁移的过程，人口迁移的规律就体现在这里了。
仔细回顾中国这么多年的发展，人口的迁移，大多数奔着大城市去的。不是一下子都到了北上广深，是一个阶梯一个阶梯来的。去库存我们让农民来买房，其实多数农民早在县城里买了房子了，县城里的人想到地市，地市的人想去省城，大城市的服务业发展其中一个重要的服务业是教育、医疗，老人要看病进城了，孩子要上学进城了。
没有一定的人口不会有好的学校，没有很大的人口不会有很好的文化生活。像东方那样的国家，我们不是听西洋音乐长大的，不像维也纳一个星期得听两次音乐会才是生活。我们没有听西洋音乐，我们也不听戏了，现在什么都不听了。
没有一千万人口，我们东方的城市养不起一个以西洋音乐为主的音乐厅，这个规模效应是不可否认的。当希望有多元化的生活的话，小城市是不行的。这就是大城市的好处，为什么人们向大城市集中。全世界也都是如此，中国也不例外。我们中国人的选择没有什么特殊的，人的基本选择逻辑是一样的，就是要工作。
我们现在什么情况呢？是大城市设限，不让你进大城市，没有按照人口进大城市的规模来安排各方面的公共品的供给，包括土地的供给。但是你现在已经不能禁止人们到哪去了，现在迁移是自由的，你人为设限是你能控制资源在那限制着，但是你实际上已经限制不了人口迁移了。
矛盾问题就来了，如果现在还是计划经济，如果你还是严格执行户籍制度，你只能在户籍那个地方待着，那就是你规划多大城市就是多大城市。但是你不能禁止人们迁移了，小城市的人可以走，而大城市你规定它一千万八百万，它可以超过这个，人们愿意来的话就会超过这个人口，这就形成了我们现在的矛盾。
两极分化的背后，真正分化是人口流出城市和人口流入城市，人口流入城市，如果是特别集中的城市就会出现暴涨的局面，住房的供给和需求关系了，就出现了很多奇异的现象，也是历史罕见的一种现象。
比如有的城市是房价最高的房价了，经济学家一看数一定是最高的，按照八百万人口设定的一个城市，这是六年前的城市化，这个城市的人一直研究资源约束，我们就这些土地，只能养活多少人，设置一个八百万人口，现在人口多少了？五六年之后两千一百万。那个城市的书记当然是新来的，不是当年做规划的书记，问做规划的说你告诉我一个八百万人的城市你能不让人来吗？结果人来了，那这个城市一定是供求关系紧张。
除此之外，还有交通、公安、社会保障，一系列的社会公共服务都不足，管理还好，它缓解了很多问题。而且这些数字里面很多都是有水分的。说北京一千六百万人口，北京按照多少人做的城市我不清楚，我们手机在北京实际用的两千七百万部。当然里面有一个人两个手机的，算下来也不只两千万人口，很多是在注册的问题，常住人口还隐形的，还有漂的一些人，然后小城镇人口走光了。
大城市的房地产不多说了，小城市的房地产是怎么回事呢？2004-2007年过热，2007年最后国几条把房价压下去了，2008年北、上、广、深房价跌得很厉害，那次是主动调整的，在那个结尾部分小城市的地方政府当时拿着大作文章吸引房地产商做投资，看着大城市限购，小城市不限购，有些房地产商，包括知名大方地产商到小城市拿地。
2009年、2010年大投资的第二轮过热，我们现在面临的问题很大程度是周期性的，我们过去十年当中两次过热，叠加起来就是现在产能过剩，库存积压，债务率高，典型的周期性问题。所以我们现在很多问题是因为那个时候造成的。后半部分中小城市拿的地，二三四线城市拿地建了一些房子，以为这个地方也能够像大城市上涨，也能够地又便宜房价当时也不高觉得上涨空间不大，最后发现房子盖好了人走光了，导致现在的问题，人没在那里待下去。
一方面是人大量涌动，导致供求关系严重失衡，另一方面是供求过剩需求不足。还没有谈到投机性因素，最后会谈。
现在的问题，两极分化暴露出城镇化的政策，包括现在的做法出了偏差了，违背了人的迁移的规律，也就违背了城市化、工业化的规律。城市化、工业化是人的行为，人的行为基本逻辑，他要追求就业，追求收入，追求改善的生活。而我们老逆着走。
以前对这个问题还没有充分暴露，现在越讲大家有点越认同，就是看到这个基本现象。
欧洲小城镇是如何发展起来的？
如果评价城镇化的这个概念，在座的都会说，说小城镇怎么办呢？说你不发展小城镇，中国的小城镇就要放弃了吗？欧洲的小城镇为什么一直发展呢？人人都会拿欧洲的小城镇来说事，这块我们得分析欧洲的小城镇为什么保持发展。
第一个原因是因为欧洲工业化进程比较缓慢，比较漫长，得懂点经济史，它在大概100-150年的时间里面农民才基本走完，当然到了一定阶段，也有阶段性，你说100年吧，甚至说50年，面对什么状况呢？原来农民还没有走光，两三代人要走出去，还没有走光呢，退休的回来了。到了年龄了退休的回来了，退休的这个人可是不一样了，退休回来的人和没走的人有本质的区别。
从城里退休回来的人拿着一生的积蓄回来的，二是带着社保回来的，就是说有钱的，不是说大富人，中产阶级，他是通过城市的就业提高了收入这么一群人，还带了一生现代城市生活的经历和经验，回来第一件事修老宅，老宅里现代化。二是把公共服务带回来了，社保机构慢慢给提供服务了，这个小城镇就保护发展下来了。退休了就不用在城市里挤公交了，就回小城镇生活了。
所以人口的交替在漫长的城市化、工业化进程当中，把小城镇比较完整地保存了下来，而且得以延续发展。有新的收入基础，有新的公共服务的进入，成为新型的小城镇了，而不是我们现在还是原样的，我们还有三分之一的农民没有走出去。
第二个原因，和欧洲比，很多不可比的地方，欧洲很小的一块地方聚集起那么多的人，其实它的人口密度也很高，它有几个大城市，几百万人口的大城市。大城市聚集了很多东西，包括服务业、金融服务等等，大城市就形成一个城市群、城市带。各种交通工具在一个小时，最多一个半小时时间里面能从一个小城镇到达大城市市中心这个区域都是属于城市群的范畴，不是边缘地区，相当于北京市周边的那些小城市。
因此像欧洲很多这样的大城市重叠在一起，一大片小城市其实都不是真正意义的小城市，是大城市群当中的组成部分。这是要明确区分的。
我们中国土地人均可居住面积很小，但是确实比较分散，我们一个大城市群就那一块，现在可以更大一点，因为我们现在有轻轨了，高速铁路，将来轻轨速度也会更快，速度越快半径越大，涉及面越广，有更多人居住在周边的小城市，它等于跟着大城市一起发展。
最近畅销的英文小说叫《列车上的女孩》，就是通勤车，住在一个小城镇到伦敦中心上班。像纽约金融界的人士都住在周边，这是城市群的概念。
想想小城市的位置在什么地方，这个城市有没有发展前途，想想位置在什么地方，和大城市的关系是什么，那么因此欧洲看到的小城市小城镇现象有这么两个基本的原因，一方面是小城镇基本上在那生活的都是退休的，不是在那活动的人口。真正活跃的年轻人住的地方都是在城市边缘，一小时车程能达到的地方。
而相对我们而言呢，我们属于快速工业化国家，类似于韩国、类似于日本，就是在一代人到两代人之间实现工业化的国家，我们50年工业化能达到80%多，还得继续工业化，工业化到什么程度不知道，这个历史的进程还长。
我们50年会出现一个什么情况呢？第一是人口进来了，退休的人还没有形成呢，现在第一代有钱的退休人正在形成，有钱不是说很有钱，至少中产阶级，正在形成，还没有形成。你就看城市边上的别墅，都是未来住的，想着现在房子便宜，赶紧买了等退休来住，现在还没有退休那些，别墅还都黑着呢。海南还没有到发展的时候，海南的发展是第一代有钱的人退休了。
还有一个特点，现在生活的经历包含着会开车的，现在的一代人买一个别墅把自己的父母放在那，父母跟蹲监狱一样，不会开车出都出不去，待一个冬天就不待了。这一代未老先富的那些人到那享受了，我们这代人还没有形成呢，都是要工作的人，一定要奔大城市去。
应该鼓励大城市的发展
所以在这个阶段，加上我们地域比较辽阔，有很多小城市不在大城市群里，我们现在会形成一些大城市群，应该顺应这个潮流，应该鼓励大城市群的发展。中国14亿人口，非常可以想像我们会有珠三角、长三角，五千万到一亿人的大城市群都是可以想象的，它是几个城市叠加。苏州那一大块一亿人口，珠三角小一点，周边加起来也块五千万了，深圳两千多万，东莞一千五万，惠州将近一千多万，把香港再算上，把广州再算上，很容易想象这种大城市。
我们不能光在沿海。发达国家人稀地广会集中到沿海地区，我们沿海就这么点，内陆的中心城市加上有快速交通也都会有发展，这一轮的发展已经显现出来了，我们的一些省会城市成为人口聚集区，武汉、长沙、南京、合肥、成都、重庆、郑州、西安。
小城市呢？有些就是人口迁出，逐渐消亡，但是我相信大多数是没有到发展的时候，这个阶段就是人口迁出的时候，人口迁出也是一种发展，人均收入可以提高。假定你就是那些资源，原来那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口迁移有两个效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地减少了分母，减少了分母整个分数就大了，同样的收入分到每个人头上就高了，就可以提高收入。农村就是这样的情况，大量的人口走掉，少数的人种大面积的土地，耕作的农民收入就高了。
不仅要创造更大的分子，而且要改变分母的分布。现在这个阶段就是一些内陆地区的二、三、四线城市人口迁出的过程，并不是说它没有机会了，第一人口少，人均收入可以提高，二是现在这个阶段如果保护好老宅，保护好生态，保护好文化，当地有特色的东西，为将来人口回流做好准备。什么人口回流？带着收入，带着社保，带着经验回来，已经有很多例子了。
我有个朋友以前是新闻界的，回流到汶川，他就在那的人，他在那修了一个现代化的民宅，外表跟当地的房子是一样的，他把现代文明带回去，说我出钱组织村里的小孩捡垃圾。这就是改造，当地小镇的现代化。
上次见一个金融精英，他听到我说这个说好啊，我家里有一个土楼，我退休我去修土楼去，那土楼可值钱了。这个阶段就是人口流出你就让他人口流出，好在城里创造就业。现在城里创造就业也是有很多问题。
这样就顺应规律，我们小城市的供应土地不要那么多了，因为还要种粮食，更多土地让大城市去用，发展大的城市，包括城市周边的小的城镇，卫星城等，顺应人口迁移的规律和城市化的规律。
又有欧洲比着，又有自己工业化的特点，很容易犯毛病，又不是我们国家自己，刚才说了和韩国、日本都属于快速工业化国家，都犯类似的错误。日本说不要到东京来，不要到东京来，30%的人口在东京，日本是一亿三千万，大阪将近20%，两个加一块50%。当时也是大家到小城镇去，最后也是人走，最后大量的浪费。日本经济90年初开始下滑和这个有关系。
韩国，不要到首尔来，还搞新农村运动，新农村建成之日就是村民走光之时，现在50%的人口聚集在首尔，这个首尔是大首尔。一样的，都想均衡地发展，都会容易犯这样的错误。
从这个意义上讲，我们要怎么遵循规律，真要破解这个问题需要大量的调整，不仅仅是简单的控制房价、限购，包括一些最基本的，有些更深层次的，设立财产税、房产税，经济制度、经济手段，还包括要调整我们的城镇化发展的战略。
我们城镇化发展战略之所以叫城镇化，应该说我们学术界有一个重要的因素，学术界有一个重要的原因吧，著名的社会学家，他的博士论文是调研小城镇的，说从小城镇发展城镇化，据说好象有点考证，但是还是据说，其他文章里透露的，说他临终前两年曾经对他的学生说也许在中国小城镇这条路可能走不通，可能不适合，他曾经说过这个。
不是说谁错了，谁对了，不同的历史阶段对不同的问题有不同的认识，到了今天我们讲这个问题看得更清楚一些。我们现在大城市房价变成那个样子，小城市那么多的积压，不知道大家有没有看过，我是见过两次，一眼望不到头的房子，都还是不错的，据说没卖出去几套，肯定没有人在那买，将来怎么办？这还不说我们著名的鬼城，跟我们说的这个还不太一样，是政府有钱拼命招标，拼命去盖，但是我们确实会出现一些高楼大厦的鬼城，这是可以想像的。
美国的鬼城就是一个小村，我们的鬼城真是高楼大厦，望不见头的高楼，很惨烈。到现在吸取教训了，社会本身也吸取教训，有人讨论投资，讨论房地产，讨论哪能发展，包括有新的一些说法，特色小镇。
特色小镇如果有特色，有风景、美食可能会创造新的东西，但那个地方不仅仅是发展房地产的地方，要想那个地方能创造多少就业。要是没有创造就业，把地搞了房地产最后是一样的问题。
然后还要看位置在什么地方，在城市群里面，还是城市群外面，要跟二、三、四线城市分离出来，小城镇不等于二、三、四线城市，小城镇是大城市群之外的。
现在我们就有了目前的状态，房地产市场，集中讲讲房地产市场本身，我们要解决这个问题怎么解决？要改变很多问题，我们改变不了土地稀缺的现状，我们不能到别的国家拿土地去。
第二，我们暂时改不了粮食要自给自足的现状，但是我们能改的是容积率可以高一点，土地少那就密度高一点，大家住的就挤一点。我们的土地分配可以改变，大城市和小城市之间的关系可以改变。这是我们政策战略的配套。
然后进一步深化农村改革，土地确权，土地能够流转，这在城市化的前提下尽可能多的一部分土地，特别是宅基地能够流转出来，成为城市土地供给的一个组成部分，那么我们就可以缓解这个房地产的问题。
当然忘了说一个问题，地方政府可不可能起点作用？有可能的，如果有地不供，如果憋着的话，把低价憋得高高的是地方政府的责任，甚至香港都有这个先例的，不是没地，就是不供，把地价憋得高高的。
我们有的城市，像重庆这么拥挤的一个山城，但是地价不高，大家注意到没有？重庆也就是六七千块钱房价，为什么？它有一些得天独厚的优势，一是有地票，二是一些山地不属于耕地，它可以作为房地产土地供给，之所以房价便宜就一个办法，房价高到一个标准放地，就把你的房价砸下来。不能老在需求方做文章，也要在供给方面做文章，这个问题现在集中在供给侧。
说的这些都不是一天两天能解决的，待会儿说的做法也不是一天两天能解决的，但是你要不改这些问题永远解决不了。我们城镇化不改的话，我们的容积率不改，农村土地制度不改，特别是城镇化战略不改的话，这个问题会持续加大。
如何降低房价？
总觉得需求太大供给太小，急了怎么办呢？不平衡太多了，就只能抑制需求，限购就是抑制需求，它不是通过供给方解决问题，是抑制需求。抑制需求是有道理的，特别是投资性需求。现在房价高之所以社会承受不了，是因为那些要住的人，一般的老百姓买房要住的人越来越买不起房了，这是影响到国计民生了。所以怎么保证房子有限的供给只供给那些要住的人，而不供给那些要炒的人，这是限购的逻辑。
可不可以不搞限购呢？当然可以，限购只是一个行政手段，是非常严厉的行政手段，只有我们中国搞得了，其他国家搞不了，违反人权了，有钱不让买房子。
还有什么手段从需求方抑制需求呢？我们刚才说都是供给方的事，供给方的事通常是比较长期的事，去库存可能是短期的，只要在那占着就是长期的，怎么短期？把它炸了就没了，可以作为短期的问题解决，但是迟迟下不了决心还是长期的问题。供给侧的问题刚才说改变一个战略上上下下达到共识，改革土地制度，这个恐怕一时半会解决不了。
在需求方就可以来解决了，不一定限购，还有什么办法呢？房产税，房产税是一个内在稳定性的问题，房价越高，同样的比例征的税越高。房产税在其他国家多数都有，而且很见效，再加上交易税。最近是新加坡，新加坡搞房产税和交易税。新加坡城市中心的楼盘现在房价已经跌了40%，也能把它砸下去，不一定非得是限购，其他方面也有。
但是我们迟迟做不了，这也变成一个长期的，本来是要短期实施的，但是现在长期做不了。迄今为止没有列入国务院的议程，我不知道为什么这件事推不下去。你们有什么结论吗？为什么推不下去？
学生：因为钱的原因。
樊纲：问的是为什么没有征房产税？法律上英国从来没有任何一个私有土地的，都是皇家地，都是租的，一样对使用土地，对上面的房子征收，对使用者征收。
学生：既得利益。
樊纲：曾经有过这样一个笑话，说领导聚到一块讨论房产税的问题，前15分钟还在讨论国家，房产税，15分钟后讨论我的房子交多少税，这就讨论不下去了。其实这也是问题，包括你说的既得利益，拿的非法的房子的问题，有十几套房子的问题，都是别人给他的，这都不是问题，要实施房产税这不构成障碍。
新房新办法，老房老办法，中国的经验不就是新人新办法，老人老办法搞改革的吗？20年过度，老房子先不征，从新房子征起，老房子要卖了我开始征，你看实行得不了实行不了？什么既得利益，给你二十年你不卖也查不到你，反腐接着反，查到你就查到你了，实行房产税的问题上不要跟反腐挂钩，新房新办法，老房老办法。
还有一个说法，说房产税不管用，我说你违法了经济学基本常识，价格是管用的，价格不管用的时候，是价格不够高，上海、重庆试点零点几的房产税当然不管用，像美国到了4%你看起不起作用？美国的房产税3%-4%，我们中国的炒房团，到美国说美国次贷危机了，转了一圈这个便宜那个便宜，最后一问每年还得交4%的税全都不买了，一算账，20年的房价没了。房价越高交的越多，价格哪有不起作用的，价格不起作用一定是价格不够高。
是有这些办法的，是有这些机制可以实施的，我不知道为什么不实施。可以提一些理由，我觉得都有办法来克服。现在客观上就是没有这些东西，一时半时还实行不了，客观上就没有列入日程。
那怎么办呢？看着房价一个劲往上涨？如果现在不实行住房限购这样的积极的措施，中国房地产是什么情况？现在还在暴涨阶段，大家还在狂欢呢，炒房团也来了，贷款买房也来了，贷款付首付，前阵子都有。有两到三年的房地产泡沫一个劲鼓起来的过程，这个时候大家开心，终于我的钱有地方投了，现在很多人的钱没地投。然后呢？然后就是中国大崩盘，那些贷款，金融危机，那中国就完了。中国失去十年，再失去十年，不知道中国还有没有下一个十年了。
在这个意义上，别的办法一时半会实行不了，你不能看着这个需求往上走，不能看着泡沫往上走，你得采取紧急措施，把房价压下去。这个咱们可以讨论，你说别的方法好我都同意，但是现在更好的办法现在没有，那怎么办？不能看着金融泡沫一直滚下去。
回过头说说中国政府在这个问题上还是比较谨慎的，之所以能够持续增长，现在增长慢一点还有六点几，没有出现硬着陆，没有出现大的崩盘，真的因为过去这些年我们在宏观问题上比较谨慎的。有个说法中国政府老在刺激经济，我说这个话说的不对吧，2004-2007年不是刺激经济，是压，不让建钢厂，私人建钢厂都给关掉。2009-2010年刺激了一把，一年多一点的时间。
我们第一次实行住房限购是2010年4月份，政策开始收紧，当时重要的标志就是住房限购，当时泡沫就鼓起来了，住房一线购一下子把北上广深鼓起来的就压下去了。重要的是那个泡沫没来得及波及到全国二三四线城市去，当然中小城市的房子也盖起来了，但是房价没有暴涨。二、三、线城市，包括绝大多数省会城市价格几乎合理。
所以过去几年老有人说中国要崩盘了，中国要危机，我说由于政策调整及时没有形成大的泡沫，因此不会有大的崩盘，软着陆进行中，当时调整每年1%、2%房价的调整，就是那个水平，没有大的崩盘。当时要没有采取那个措施，2009年滚起来，2010年滚一年，2011年再滚一年全国爆涨，那最后就崩盘了。抑制不抑制有很大的不一样。我们一个发展中国家经不起大的折腾，经不起像美国2005年-2008年因为大的房产泡沫，最后崩盘，金融危机。
在这个意义上，这是一个非常措施，尽管它反复地用，尽管别的招没有出，这是个问题。今天我讲的问题就是现在没有改的这些东西，包括城镇化，包括房产税老不施行的问题。
在这种情况下，这种背景下，你不能什么都不做，短期就是马上可以见效，长期就是一时半会见不了效，你怎么办？等着黄花菜都凉了。用凯恩斯的话说，别跟我说长期，长期老实现不了，长期我们都死了，那就采取点短期的紧急性措施。
不是最好的办法，有很多比它好的办法，但是在其他办法不实施的情况下，都可以是人为的，但客观上就这么一个结果，非得在这个时候采取措施，抑制住泡沫，这就是我们现在的现状。大家看到后面大的背景，剔除似是而非表面的现象，看到后面这些深层次的问题。
时间差不多了，我就讲这些，谢谢大家。
本文转自微信公众号“综合开发研究院”
