中国经济属于政府主导的经济，而且在房地产带来的收益中，政府是房地产繁荣的最大受益者，中国对房地产风险的应对，首先是让政府回归理性，以勇气面对。经济演化有一个铁的规律，天下没有免费的午餐。财富必须在成本补偿的等价交换中增值。房地产危机是中国经济增长必须付出的补偿性代价，同时也是中国经济改革与转型的倒逼动力。

房地产风险是当前中国经济系统健康发展的最大隐患。由于房地产风险具有像地震一样很难预测的突发性、巨大破坏性的特性，需要我们高度重视，并提前做好应对系统危机发生的预案和对策。

房地产风险需要高度警惕

就像现代科技很难预测地震发生一样，现代经济学也很难预测房地产危机何时发生。虽然地震很难预测，但每次地震到来之前，均有被人们忽略的征兆，房地产亦同。

第一，房地产已陷入不相信“狼来了”的群体非理性困境。

房地产危机之所以很难预测，是因为越是房地产风险进入爆发的最后阶段，在高房价带来财富快速增长效应和表面繁荣的作用下，社会越会陷入不相信房地产风险会爆发的非理性认识误区。目前中国的房地产正在进入群体非理性阶段。1998年停止住房实物分配，启动住房市场化以来，中国的房地产市场经历两个阶段：第一阶段，从1998年到2008年，是住房消费需求主导房地产市场发展阶段。第二阶段，从2008年到2013年是投机需求带动刚性需求阶段。房地产价格快速攀升，引发了社会对房地产泡沫的恐惧心理，使许多刚性需求提前入市，投机需求和刚性需求共同成为推动房价上升的因素。

但是进入2013年以来，无论是从主流理论到政府，还是从刚性需求购房的人及投资需求的人，都认为前几年所讲的“狼来了”是个谎言。因为凡是与房地产有关的数据都是利好消息。在这一系列代表房地产利好的数字面前，很难用数据证明中国的房地产存在泡沫并濒临破裂。但历史事实比数据更重要。从1929年美国房地产泡沫和股票泡沫破裂，到20世纪80年代日本房地产泡沫的破裂，以及1989年东南亚房地产泡沫破裂，都是在房地产市场一派繁荣之中，人们不相信“狼来了”的情况下发生的。在日本房地产泡沫破裂之前的1987年1月、1988年1月、1990年6月，被调查者“持有土地是安心并且有利的”比例分别为：65．2％、66．0％、67．2％。从数据可以看出，越是接近泡沫破裂，这种安心度比例越是上升。

第二，被投机捆绑的刚性需求正在耗尽。

目前最具有争议的是城镇住宅空置率，有的学者讲：“中国有6800万套空置住房，中国住房市场的现状是总量已经过剩”。有的则认为，全国空置房仅1100万套仍处于合理区间。如果说空置率是一个无法核定的数据，那么争议比较小的是中国住房自有率这个数据，可以从另一面说明中国住房供给总量现状。目前农村住房自有率98％，城市居民住房自有率85％。此外，还有15％的居民是两套住房，中国最富有的5％的人，至少有3至5套住房。再加上在建的住房，按照这个数据，可以说目前中国的房子总量百分之百满足家庭需要。针对这个问题，一些学者把中国房地产市场最大刚性需求指向了未来变成城市市民的2．5亿农民工。且不说2．5亿农民工是否都愿意进城，目前城市房价已经使城市白领阶层望而生畏，难道中国的农民比白领阶层更富有、对高房价更有承受力吗？

第三，政府已陷入债务困境之中，房地产最大推动力将会大幅度衰减。

政府不仅是房地产市场最大推手，而且也是房地产最大的受益者。全国工商联曾有统计调查显示，整个房价当中有61％是被政府拿走了，其中包括地价与极高的税费。根据官方数据粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得的收入达47917亿元，占全年房地产业销售额6．4万亿元的75％。一方面是政府高额负债，另一方面可卖的土地资源越来越少，政府作为房地产最大推动力的这只手，其推力大减，房地产市场就会骤然降温。

第四，与房地产相关联的制造业出现了产能过剩。

截至2012年底，我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等产业利用率仅为72％、73．7％、71％、71．9、73．1％。明显低于国际通常水平。针对这些产业产能过剩的问题，从2013年底开始，治理产能过剩纳入中央推进产业结构调整的重要工作之一。从经济系统产业关联看，这些过剩产业恰恰是与房地产发展关联度密切的产业。这些作为与房地产关联的下游产业，它们的过剩恰恰是房地产投资过剩在下游的表现。正是由于房地产快速发展，形成对这些下游产业的强大需求，导致其盲目扩张。这些产业过剩不仅仅是房地产投资过剩的前兆，更需要我们警觉的是，房地产泡沫一旦破裂，与此关联的已经产能过剩的产业，还面临着更加过剩的危机。

第五，房地产风险爆发先兆显现。

在地震到来之前，有三个兆头值得关注，一是在某些局部地区出现冒气、水温上升等地理征兆。二是某些敏感性动物出现异常行为。三是气候异常等。目前，中国房地产风险趋于爆发的三个前兆也值得我们关注，一是2013年在一些三线城市出现了房市 “鬼城”。被媒体公认，2013年被称为“鬼城”的有12座。二是多次以非常之举规避风险，实现高额投资回报的李嘉诚在房市的举动，2013年李嘉诚出售了其在大陆上百亿的房地产。就像对地震具有敏感性动物一样，作为投资之王的李嘉诚，此举深意令人深思。三是国家统计局公布的数据显示，一季度房产投资下滑，三四线城市房价下降。

理性认识房地产引发的系统风险

房地产风险防范与应对，最大障碍是认识。最大风险是被房地产暴利诱发的人类的贪欲，使人们陷入不相信房地产泡沫会破裂的困境。应对房地产危机，首先要从治心开始。

美国著名经济学家加尔布雷思撰写的《1929年大崩盘》，通过对1929年美国经济危机的研究，深刻揭示了泡沫经济导致社会非理性认识问题。加尔布雷思讲到，在一个社会陷入非理性的困境中，最难的不是预测灾难发生的本身，而是“在一片大好形势的时候，预测灾难需要的勇气”。中国经济属于政府主导的经济，而且在房地产带来的收益中，政府是房地产繁荣的最大受益者，中国对房地产风险的应对，首先是让政府回归理性，以勇气面对。

自从房价快速增长以来，中央政府对房地产采取了一种谨慎的态度，自2009年以来，中央政府出台了一系列的抑制房价调控政策。但是，在中国房地产市场进入高风险期，目前急需提升政府对房地产市场管理的应对心理：从抑制价格膨胀的谨慎心理上升为应对系统危机发生的理性心理。

一是以理性应对危机到来，不要被表面的繁荣所迷惑。

我们绝不能以一般产品理论，来认识房地产市场。在房地产风险聚集中，具有赌博特性的房地产往往以虚假繁荣和投机利益诱惑，使社会陷入非理性疯狂。近代以来发生的一次又一次的重大经济危机的教训，一再证明，房地产危机一旦爆发，会导致房地产价格直线下降，像雪崩一样给经济系统带来严重的损失。经济学家加尔布雷思非常形象地告诫社会：“房地产泡沫就像一只充足气的气球，一旦被戳破，就不会有条不紊地漏气。”对此我们要有足够的应对危机发生的心理准备。

1923年—1926年间，美国佛罗里达的房地产出现泡沫，1923年到1925年的3年间，地价上涨了5倍。到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破裂后，也数倍下降。20世纪80年代日本房价在创下天价后，下跌70％左右；中国香港1998年房地产泡沫破裂后，连续下跌6年，下跌65％左右；1998年泰国房价曾跌掉3／4；中国台湾曾下跌50％以上；2008年美国房地产崩溃，纽约房地产下跌了35％—50％，洛杉矶、旧金山房地产下跌了50％—60％，美国其他地区房地产下跌了65％以上。

二是以积极心态准备过冬，应对系统危机的发生。

经济增长像一年四季循环，从一个增长周期进入下一个增长周期，需要经历四季的循环。从2002年开始新一轮经济增长以来，我们已经过了10年增长的好时光。目前中国经济要进入新一轮增长，必须经历一个冬天，完成新陈代谢之后，才能开始新的增长。对此我们应该做好过冬的准备。房地产危机爆发，将会使经济系统产生一系列连锁反应：首先会引发金融系统风险。其次会引发与此相关的如建筑业、水泥、钢铁、玻璃等实体产业下滑和萧条。这些产业萧条形成的三角债加剧金融风险。银根紧缩又会导致一大批中小企业倒闭，社会失业率增加，收入减少，也会造成银行存款减少，加剧银行的个人房贷风险。此外，房地产危机，使政府土地财政不可持续，而且随着经济增长衰退，财政收入下降，会导致一些地方政府陷入债务危机的困境。政府的债务危机反过来也会加剧金融危机。

而目前理论界有不同的看法，他们认为中国不存在金融风险。即使房地产贷款“全军覆没”，仅能影响银行全部贷款资产的两成而已。因为截至2014年3月末人民币各项贷款余额74．91万亿元，房地产贷款占比为21．3％。所以他们断定房地产危机爆发，对金融风险的影响就是这20％的部分。这显然是以直线、孤立的思维来研判房地产危机对金融风险的影响。房地产危机影响的不仅仅是房地产自身，而是会引发多米诺骨牌效应，导致整个经济系统危机反过来影响到金融系统。房地产对GDP贡献率在10％左右，与房地产关联度最大的建筑业，2013年占到GDP总量的6．8％，是中国第四支柱产业，其中男性农民工的一半在建筑业。2013年土地财政收入4．1万亿元，土地财政收入占到地方财政的50％以上。这一系列数字的背后，告诉我们房地产市场塌陷，将会引发系统性危机。

三是以勇气承担转型成本，让危机成为中国改革与转型的倒逼动力。

经济演化有一个铁的规律，天下没有免费的午餐。财富必须在成本补偿的等价交换中增值。房地产危机是中国经济增长必须付出的补偿性代价，同时也是中国经济改革与转型的倒逼动力。

2001年至2008年的八年间，煤炭价格涨幅达到585％，此期间全国煤炭企业的平均吨煤生产成本由2001年的110元上升至2008年的311元，上涨幅度为183％。这意味着煤炭每吨毛利润增长4倍。据国家统计局城镇入户调查的口径计算，过去十年间，我国城镇住宅价格年均涨幅约为16．1％。一线城市房地产价格增长8到10倍。从经济学原理看，这意味着，因价格成倍上涨的财富，其中一部分属于泡沫财富。因为与这些财富对应的，不全是实物财富增长，而是名义财富。在一定时间，价格上涨形成的拉动效应，会导致实物财富的增长，但价格增长快于实体财富增长，那么这部分财富就会成为名义投机财富。或者说是没有成本的免费午餐的财富。当一个经济系统，“免费午餐式的财富”成为财富的主导来源时，让经济实现转型升级，是绝对不可能的。如果企业通过投机就能获得高额利润，就不可能通过成本更高、风险更大的技术创新来谋取发展。如果政府在原有体制内通过土地财政可以获得高收益，让政府通过更大力度的自我改革来获得红利的动力就不存在。

总之，中国经济转型也需要在付出成本中进行，而这个成本就是危机形成的倒逼动力。只有通过危机，把这些浮财清算之后，经济增长才能恢复正常财富创造机制。只有随着浮财的清算，才能使贪欲膨胀的心理回归到真正的理性经济上来。所以，对于房地产引发的系统危机，从经济自身增长周期看，并不全是坏事，而恰恰为经济转型和改革提供了倒逼动力和机遇。如果我们仍期望中国经济在持续的繁荣中，实现经济转型，被动接受到来的危机，我们将会付出更大的代价。

（作者系国家行政学院经济学部副主任）

来源:中国经济时报