城镇化将在未来十年拉动40万亿投资。[1]真正实施起来，这个投资数将不断被突破。有媒体甚至认为，按照现有城镇化速度，年均20万亿元以上的投资规模将会维持20年左右。[2]毫无疑问，城镇化必将成为我国今后经济持续稳定增长的新引擎，这将给我国经济和社会的发展带来巨大商机。专家指出，城镇化建设带来房地产、建材、钢铁、交通、餐饮服务等行业的商机，还会带来劳动力就业、第三产业和教育培训等市场需求变化。在如此巨大的商机和需求中，各行各业都会找到适合和推动自身发展一块不小的蛋糕，物业管理行业也不例外。

一、商机到底在哪里

城镇化是一个过程，即农村人口不断向城镇转移，第二、第三产业不断向城镇聚集的过程，也是城镇数量不断增加，城镇规模不断扩大的过程。城镇化既是物质文明进步的结果，也是精神文明发展的体现。

物业管理是经济和社会发展的产物，城镇化过程也必将带来物业管理的进一步发展。在40万亿投资这块大蛋糕里，有多少是物业管理发展的商机呢？

一是人口转移中有商机。城镇化是农村人口和劳动力向城镇转移的过程。城镇化将有力地吸引生产要素向城镇聚集，城镇将承接大量的农村富余劳动力，这些转移到城镇的人口与原有城镇人口一样，需要就业、居住和生活，需要享用城镇公共服务和物业服务。发展需要人气，有了人气经济才能发展，消费才能拉动，物业管理才有服务的对象。

中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长蔡昉指出，促进两亿多农民工真正融入城镇，仍将是未来中国城镇化发展的重要任务。我国的城镇化率1978年还是17.9%，而目前已达到51.27%。专家估算，城镇化水平每提高1个百分点，就有1400多万人转移到城市。在经济和社会的快速发展，必须全盘考虑农村人口向城镇转移后的住房、就业、医疗、养老、教育等一系列社会问题。城镇化绝非单纯的城市空间扩张，其实质是通过相关制度改革和建设，使农民转化为市民，真正融入城市。全国政协经济委员会曾就此调研指出，要加快促进“空间城镇化”到“人口城镇化”的转变，其中各项制度建设，如户籍管理制度、城乡统一就业制度、土地使用和住房制度、农民工子女教育制度、收入分配制度、社会保障制度等是最为根本的。“只有农民变市民，才能真正实现城镇化。”[3]由农村转移到城镇的人口，他们需要工作和生活，需要分享城市的基础建设和公共服务，需要消费城市的住宅、商厦、厂房和办公楼宇，以及与之配套的物业服务，这些都是转移人口的最基本权利，是城镇化进程必须优先考虑的重要任务。

二是产业转移中有商机。城镇化是第二产业和第三产业向城镇聚集发展的过程。第一产业是指农、林、牧、渔业。第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。[4]物业管理是房地产业的延伸，当在第三产业之列。非农产业向城镇聚集，将会带来农业份额的下降和二三产业份额的上升，国民经济结构因此而变动，产业转型升级得以实现。在房地产、轨道交通、生态园区、智慧城市、旅游项目等投资方面会迎来新一轮的市场发展机会。

城镇化进程中的生态园区建设是非农产业向城镇聚集的一部分，同样担任着承接产业升级和梯度转移的重任。一些劳动力密集的产业逐步向运营成本相对较低的区域转移，而在产业的梯度转移过程中，如何控制好污染的转移不仅是政府部门必须首先考虑的重要问题，还是物业管理行业转型升级的重要课题。在城镇化进程中，大力建设生态环保产业园区，大规模实施“产业转移”，淘汰高污染高耗能企业，都将为绿色物业管理带来新的挑战和发展良机。新型的产业必须有新型的物业管理与之相匹配。

三是空间转化中有商机。城镇化是地域性质和景观转化的过程，即城市空间的转化与萌蘖，原有城市建成区不断扩大,新的城市地域、城市景观的不断涌现和城市基础设施不断加强和改善等。国家早在“十一五”规划纲要就已经明确“要把城市群作为推进城镇化的主体形态”[5]，十二五规划再次强调，“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。”[6]

可见，城镇化是国家现代化的必然要求，是改变农村面貌的必由之路，是转变发展方式、调整经济结构、扩大国内需求的战略重点，是解决农业农村农民问题、促进城乡区域协调发展、提高人民生活水平的重要途径，是国家未来发展的基本之策。城镇化就是农村集镇在空间上不断扩大，在功能上不断完善，在景观上不断与城市建成区相似，原有的城市规模不断扩大，城市现代化程度不断提高，城市数量不断增加，城市物业成片地涌现。可以说，地域性质和景观转化的过程，就是物业管理发展的商机不断涌现的过程。

四是文化发展中有商机。城镇化作为一种社会历史现象，既是物质文明进步的体现，也是精神文明前进的动力。作为一种历史过程，不仅是一个城镇数量与规模扩大的过程，同时也是一种城镇结构和功能转变的过程。城镇化是包括城市文明、城市意识在内的城市生活方式的扩散和传播过程，也就是城市文化的发展过程。概括起来有三个方面变化：一是城镇人口和城市数量的增加、城镇规模的扩大以及城镇经济社会、现代化和集约化程度的提高，二是人的地理位置转移和职业改变以引起生产方式与生活方式发生演变，三是城市文化更加深入地向城镇和农村推进，并逐渐取代农村文化。

城镇化是一个国家现代文明的一个重要标志，它既包括城乡人口变动，即城镇人口增长和比重上升，农村人口减少和比重下降，也包括人口观念的转变和质量的提高；既包括人口在城乡比例上的变动，也包括由此带来国民经济结构的变动，即农业份额下降及二、三产业份额的上升；既包括劳动力向城镇聚集的过程，也包括资金等生产要素向城镇流动的过程；既包括乡村的城镇化，也包括城镇自身发展和素质的提高，即“城镇的城市化”。城市文化在城镇化进程中获得了前所未有的发展。新的城市和城区的出现，其实就是新物业群的出现，城市的建设者、经营者和消费者等就是新的城市居民、新的物业主和使用者，大量的多元的物业服务需求随之出现，物业管理行业的发展机遇应运而生。物业管理是城市管理的重要组成部分，而城市管理又是城市文化的重要内容。可见，城市文化的发展必然会为物业管理的发展预留足够的空间和资源。

二、物业管理怎么办

专家指出，城镇化是中国发展战略中的“王牌”。改革开放30多年的历史，也是我国城镇化取得巨大成就的历史。1978年，我国只有193个城市，到2012年末，[7]全国城市就达到658个。[8]我国城镇化水平已由当初的17.92%不到，提高到50%。2012年，我国农民工数量已达到2.6亿。[9]据预测，到2030年，我国城市化率将达到65%。未来城镇化进程，给经济和社会发展带来的机遇是不可估量的，物业管理行业如何抓住机遇，迎接挑战，取得自身发展的最大化，是行业同仁必须认真研究和积极应对的重大课题。

一要提前介入城镇化进程，把握发展主动权。莫道君行早，更有早行人。物业管理不仅是顺应时代发展潮流，而要高瞻远瞩，先行一步，站在城镇化发展的潮头，引领和推动城镇化快速发展。物业管理要努力使本行业发展尽早纳入城镇化规划，提前介入城镇化进程，抢占属于自己的空间和市场，争取自身可持续发展的蛋糕，名正言顺地在城镇化进程中担当重要角色。关键靠自己，切忌“等、靠、要”。乡间有俗语：就是捡牛粪，也要起得早。

这里既需要政府层面重视发挥物业管理在城镇化进程中的积极作用，将物业管理发展编制到城镇化统筹规划之中，也需要物业管理行业和企业自身主动出击，通过吁请、提案、宣传、推介等形式加入城镇化发展行列，更需要物管行业加快转型升级的步伐，创新管理服务，赢得民心，赢得尊重，赢得信任。

物业管理行业和企业要敢于“抢跑”，有捷足先登的灵气和锐气，根据国家和地区城镇化发展的蓝图重新审视和完善自身发展规划，制订异地发展战略。只有胸有成竹，运筹帷幄，才能应对自如，与时俱进。

最近，省委、省政府印发了《关于进一步促进粤东西北地区振兴发展的决定》，在未来五年，省财政将统筹安排资金6720亿元，大力支持粤东西北地区振兴发展。《决定》提出，中心城区扩容提质，加速新型城镇化。要做大做强粤东西北的地级市中心城区，将中心城区打造成有效带动区域发展的增长极。广东举全省之力，构建科学发展新格局，城镇化是最重要的举措之一，物业管理要 “敏于行”才能抓住行业可持续发展的良机。

二要加快转型升级步伐，创新商业模式。没有金刚钻，不揽瓷器活。打铁先得自身硬。抓好用好城镇化中的物业管理商机，物业管理企业必须深化行业改革，加强自身建设，加快行业转型升级。要坚持绿色物业管理道路，全面实施节能减排方针，不断提高开源节流、增收节支水平，大力推动垃圾减量分类管理，切实推进生态文明进程；加快实现管理手段现代化，努力提高服务技术含量；优化市场竞争环境，完善现代企业制度；积极拓展服务范围，不断提高服务质量；大力建设智慧社区，全面建设宜居、和谐、幸福社区。物业管理企业还要做好4个转变：一是经营模式从单一化向多元化转变，二是项目管理从粗放型向集约型转变，三是服务模式从统一化向差异化转变，四是要素构成从劳动密集型向知识密集型转变。

创新商业模式是转型升级的重要内容，它是在现代经营管理理论基础上，抓紧企业核心竞争力，着重经营企业优势资源，将非优势环节交由外包经营的商业模式。创新商业模式的关键，一要准确定位企业自身优势，重点发展使之成为企业发展的核心竞争力，二要利用市场经济条件下的产业分工体系，合理地通过外包机制使企业轻装上阵，支持企业快速发展扩张。物业服务企业要找到尚未开发的产品（没有被满足的需求）在哪里，确定好科学合理的战略定位，建立良好的盈利模式，对企业资源进行优化整合，形成核心竞争力，并以正确的方式实现企业新追求。好的商业模式可以帮助企业不断取得成功，包括帮助企业在城镇化进程中抓住商机，赢得发展，提升品牌。

三要实施市场资源整合，完善市场监管体系。物业管理行业在做好转型升级的同时，还必须解决好发展中存在的很多问题，比如经营成本上升、利润收益下降、市场竞争无序、进退机制缺乏、老旧改造纠集、矛盾问题不断、水平参差不齐。凡此种种，不一而足。面对城镇化浪潮中的机遇与挑战，目前全国6万多家物业服务企业不可能一拥而上，良莠不分，见者有份，必须对市场资源进行有效的整合，优胜劣汰。许多年来，物业管理骨干龙头企业对整个行业发展的贡献和示范带动作用有目共睹，现在要做的，就是支持骨干、龙头和品牌企业进一步发展壮大，鼓励这些企业通过兼并、重组等方式优化整合市场资源，充分发挥物业服务品牌的示范作用和集聚效应。通过政府扶持和政策引导，集中配置资金、人才等资源，鼓励行业龙头、创新企业和品牌企业实行跨越式发展，深圳市之平物业发展有限公司执行董事陈之平先生几年前就提出了他的独到想法：“有效组织社会资源，成为专业的系统集成商”，“物业管理公司应该逐步发展成为管理服务的系统集成商，运用真正意义上的专业化管理。”[10]这样的物业服务参与城镇化进程，迎接挑战，寻找商机，无疑把握性大得多。

完善市场监管体系很重要。城镇化需要法治化，物业管理参与竞争需要依法有序，需要建立公开公平公正的市场秩序，完善招投标制度，健全市场准入机制，严格执行企业资质管理办法，建立企业诚信档案和信息平台，落实财政、税收、物价、金融、用地等方面的扶持政策，优化审批、审核等方面的管理服务，破除各类行业性、区域性、行政性壁垒。制订统一的物业服务标准和规范，完善物业服务等级标准和收费标准，推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制。规范企业行为，提升服务质量。服务好城镇化建设，发展好物业管理自身。

三、应该注意的问题

城镇化的本质，是人的城镇化。物业管理的本质，是为人服务。具体说来，是以物业为基础，以业主需求为导向，以管理为手段，以服务为核心产品的商业活动。以优质诚信的服务，让业主满意，这是物业管理的立足之本；以精细专业的服务，让物业保值增值，让社区和谐幸福，这物业管理的核心价值。物业管理与城镇化有着本质上的一致。

人的城镇化。不要只看城镇不看人，这是物业管理参与城镇化进程首先要注意的问题。加快新型城镇的发展转型，是我国实现公平、可持续发展的大战略。国家行政学院经济学部主任张占斌认为，城镇化为提升产业、创业和提高就业提供了很大平台，能很好地体现出“以人为本、共同富裕”的原则，其较强的综合效应对我国参与国际竞争、真正从经济大国发展成经济强国意义重大。“城镇化的本质是人的城镇化。”财政部财科所副所长刘尚希认为，这要求改善农村居民的居住和生产环境，建立宜居、人性化的城镇，而且还要考虑满足居民的多样化需求，使其有充分选择的空间。专家学者认为，加快城镇化转型，提升城镇化的质量，重点和难点在于解决两亿多农民工的市民化问题。[11]人的问题是个大问题，按行业职能，物业管理远无力完全担当。但物业管理可以通过提供管理服务，让业主安居乐业，构建和谐幸福的小区，让很多个和谐幸福的小区，组成我们和谐幸福的大社会。专家指出，不能搞“土地城镇化”、“水泥城镇化”，而更应该注重人口的城镇化、可持续的城镇化、生态的城镇化。推进城镇化或者说提高城镇化的质量就是让农民进得来、留得下、过得好，把这三条解决了，我国的城镇化就实实在在地推进了。[12]有些工作物业管理可以做得更好，物业管理可以发挥善做群众工作的长处，亲近农民、熟悉农民，摸清农民的特点，了解农民的实际问题，提供相应服务，包括谈心交友，甚至可以包括扶贫帮困，帮助农民解决如何安居、如何开始新生活的问题。以实现人的城镇化为物业服务的核心任务，使各种服务有效地衔接和补充，使农民尽早地融合新城镇，使人尽快城镇化。

民生建设。民生建设也是个很大的话题，物业管理不可能完全担当。但物业管理对民生建设的积极作用是不可忽视的。有学者指出，在推进新型城镇化、提高城镇化率的同时，应该加快社会组织建设，加强和创新社会管理，建设宜业宜居的、充满活力又和谐的新城区、新社区。否则这个城市没有凝聚力。解决这些问题的办法，是尽快建立健全社会保障体系，逐步改革城镇户籍制度，进一步吸纳本地和外来农民工成为市民，建立和完善公共服务的设施，提升公共服务的均等化，建立和完善教育、就业、医疗等社会保障体系，使城镇居民在身份、权力、文化乃至心理上融入城市化。“千万不要把新一轮城镇化，变成房地产业的狂欢。”在坚持市场导向的同时，解决好“三旧改造”问题。防止一味把最好的地段拿去搞房地产。一方面，要保护好“三旧”里面有历史意义的文物、古建筑。另一方面要建设新的文化设施，绿地留给新市民。[13] 我们必须看到，如今城镇化中的2亿多农民工及随迁家属，在城市基本公共服务方面，并未完全享受到同城待遇。许多城市在经济建设方面，光鲜亮丽：经济指标高歌猛进，新区新城遍地开花，但是民生建设却略显苍白：民生指标重视不够，民生事业发展滞后。这是一种伪城镇化现象。有文章指出，这是城市的两张脸，造成了不少“空城”、“鬼城”。[14]这两张脸给新型城镇化带来了问题，也给物业管理带来了问题和困难。民生问题欠的账，当然不能由物业管理来还，但物业管理仍然可以找到自己的担当，可以根据城镇化中民生建设的不同状况选择不同的应对策略，比如配合和服务民生建设、吁请和推动民生建设、规划和资助民生建设等，可以通过发挥企业文化和社区文化建设的优势，创新物业服务，倡导公平正义，理顺社会情绪，化解社会矛盾，凝聚社区民心，维护社区和谐稳定发展。

城市运营商与我们。城镇化发展给我国经济社会发展带来新的机遇，但也使中国城市也面临一系列的问题和前所未有的挑战。如何在提高城镇化水平、推动经济社会快速发展的同时，规避城市病，解决城市建设资金不足、社会公共服务欠缺等问题，已经成为城镇化面临的一道难题。何谓城市运营商？就是指那些自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。它既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应了中国城市发展的必然。[15]

在“城市运营”的模式下，地产运营商把触角伸向社会的各个管理层面，从建筑规划到物业管理，再到文化渗透，都直接影响城市的整体格局；他们通过高度的社会责任意识，以及科学前卫的经营水平，为城市的未来提供增值产品、文化和服务，提升整个城市的竞争力。从这个层面来讲，优秀的地产运营商在完成向城市运营商角色转换的同时，已经担纲起一个城区“执行官”的重任。[16]可见，城市运营商是超级的地产商，他们不仅可以成片地营造城区，还可以成片地管理城区，物业管理自然是它们的职能之一。在城市运营模式下的城镇化进程，物业管理的商机就由城市运营商自己消化了，这与房地产商组建物业公司管理自己开发的楼盘是一个道理。城市运营商属下的物业管理，也是物管行业的一部分。城市运营商也可以通过创新商业模式外包物业管理业务，这样，对其它物业管理企业来说，仍有追求“蛋糕”的机会。如何与城市运营商打交道，这是物业管理新的课题。物业管理在城市运营模式中担当什么角色，如何参与城市综合功能开发的竞争，分享城镇化的商机，实现自身与城市运营商的共同发展，需要政府、企业、专家和行业同仁认真研究和对待。

推进城镇化进程，是历史性、革命性、跨时代的大变革。物业管理要发展，关键要靠自己，靠自己求新求变，不断进取。

注释：

[1] 杨仕省，《城镇化拉动投资40万》，《华夏时报》2012年12月21日。

[2]《城镇化年均拉动20万亿以上投资》，《证券日报》2013年1月10日。

[3]《三问城镇化：超过一半的城镇人口会带来什么？》新华网2012年1月18日。

[4]《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002）。

[5]《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，《第二十一章　促进城镇化健康发展》。

[6]《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，《第二十章　积极稳妥推进城镇化》。

[7]《中国历年城市数量统计》(1978-2007)。

[8]《中国城市发展报告2012》。

[9]《中国2.6亿农民工 多数离开家乡进城务工》，中新网2013年3月4日。

[10] 陈之平，《中国物业管理未来发展方向的探索》，之平管理网2010年7月14日。

[11] 季晓莉，《城镇化的本质是人的城镇化——来自中国（海南）发展改革研究院形势分析会的报道》，《中国经济导报》2012-10-9 。

[12] 肖金成，《人的城镇化才是城镇化的本质含义》，《解放日报》2013年5月8日。

[13]《不要把新一轮城镇化变成房地产业的狂欢》，《南方都市报》2013年8月8日。

[14] 蒋云龙，《城市切莫两张皮》，《人民日报》2013年8月30日。

[15] 郑立华，《向春玲：什么样的城镇化才是最好的城镇化》，《中国商报》2012年3月16日。

[16] 司宇宁，《我们需要怎样的城市运营商？》，《世纪经济报道》2003年11月11日。