房地产泡沫并不是房价本身决定的。不仅房地产价格的绝对值说明不了问题，一段时期的价格增幅或消费者心理感受也同样不能作为判断是否存在泡沫的主要依据。回过头来看，至少一两年前的价格水平不是泡沫。暴跌之前的疯狂炒高的价格才算是泡沫
1?暴利源于不规范的土地制度
中国原生代开发商是幸运的，因为他们曾经几乎可以无偿使用国有土地。国有土地的上帝是全体人民。
泡沫论者对房地产开发商的“暴利”耿耿于怀。房地产远高于其他行业的一般利润，难道不是泡沫的表现？需要指出的是，房地产领域曾经的暴利并不代表永远的暴利。
近来已经出现开发规模增大与毛利率降低的现象。当然，产品开发周期较长、投资风险较大的房地产行业利润，适当高于一般工业利润，也是正常的。目前房地产领域的所谓暴利主要不是作为买方的消费者支付额外的溢价所带来的，而是源于不规范的土地产权制度。这些开发商的“第一桶金”及后来的超额利润都来自廉价的土地储备。
中国土地资源的“硬约束”决定了房地产市场价格走势既不同于一般商品市场，也不同于虚拟资本市场。地产供给，尤其是宜居地产供给的严重短缺使价格长期背离所谓“价值”成为可能。
在土地资源保护与利用上，中央政府与地方政府、土地使用者的利益存在较大差异。在追逐政绩的短期行为模式下，地方政府更倾向于靓女先嫁，廉价出让优质土地。如同被掠夺性开采的矿产资源一样，上乘宜居地产，开发一块，减少一块，没有再生的可能。有学者拿西方发达国家的房价与中国类比，以为开发商的暴利来自过高的房价。但他们忘记了，不同国家的土地宜居性不一样，宜居性不同的土地被开发的序列也不一样。中国现阶段的土地出让金根本不是真实的市场价格。当前以所谓的“招标、拍卖、挂牌”方式取得的土地价格也没有反映真实的地产稀缺程度和供求关系。
2?不动产的“国际惯例”就是没有惯例
是否存在一个能够测量泡沫化程度的所谓“比较理想”的房价与收入比例？答案是否定的。
全球化并不改变不动产的属性。中国刚刚起步的房地产市场还没有经历一个比较完整的波动周期。处于婴儿期的中国房地产市场习性与发达的市场经济国家不一样。不同国度、不同地区的资源禀赋、土地产权制度以及生活方式不同。硬要拿人均土地面积不及世界水平的三分之一、资源分布极不均衡的中国，套用那些国土资源丰富的发达国家的所谓惯例，是极为不恰当的。
在北京、上海，房价与家庭收入的比例早已大大高出所谓的3－6倍“国际惯例”。其实居民可支配收入中的房地产负荷程度，各国、各地区差异极大，有的用3－4年收入，有的用10年收入，有的用30年收入购买一套住宅。退一步讲，即使房价收入比有一定参考意义，若要以此衡量房价的高低或者泡沫化程度，房价收入比中的“收入”，也不应该只是本地居民的收入，还要把外来投资者的购买力纳入进来。在北京、上海等地，外来投资者比例早就上升到不能忽略不计的水平，已经成为影响高端房产价位的重要因素。
3?房地产市场既要有“小吃”，又要有“大餐”
有人提出结构性泡沫概念，认为中国房地产之过在泡沫，泡沫之过在豪宅多、价格高。住宅价格高、闲置与低收入阶层买不起商品房的现象就是结构失衡，属于结构性房地产泡沫。
豪宅永远是稀缺品，如果多数人拥有了豪宅，豪宅就不成其为豪宅了。既然豪宅为少数人占有，城市里多数的住宅还是被多数人使用。那么，只要豪宅的合法性没有问题，就不必给予太多的批评之声。开发商开发什么类型的房子，为谁造房子，市场说了算。一些跨国大型仓储超市，实施低价格策略，并不是照顾弱势群体，而是提高市场占有率，增加销售额的需要。同样道理，开发商开发高端住宅，是因为手里的地块不适于做低端产品；愿意做低价位住宅的开发商，不必贴上社会公益的标签，因为他们那样做也是要实现更大的利润。
“豪宅”本无事，庸人自扰之。今天的所谓豪宅，多数不过是价格较高的公寓。
我们不妨站在那些对房地产泡沫忧心忡忡者的角度，看看购买高价房或者“豪宅”行为之“危害”。假如房子的真实价值是100万人民币，投机客或者投资人在市场营销氛围的笼罩下，愿意出150万人民币买下这套房子。这与以高于一般市场价格50％购买自己喜爱的衣服、首饰或其他消费品的行为有什么两样？不过是财富的再分配罢了。既然我们选择了市场经济，我们就必须接受出于奢侈心理的购买行为，接受富人财产(主要是实物财产)的闲置。
随着中国房地产市场的成熟与健全，产品种类、价格层次越来越分明、越来越丰富。高、中、低端产品档次分明，价格差距拉大，将不再被视为泡沫。豪华的劳斯莱斯轿车价格百倍于普通轿车，大家习以为常，为什么对还算不上真正豪宅的优质房产价格数倍于普通房产，就大惊小怪，担心泡沫破裂？
在中国，发达与欠发达城市之间、同一城市优劣地段之间的房地产价格的结构分化已经初露端倪，未来将更为明显。江景房、海景房的价格将数倍于普通住宅。因为优质地段的级差地租远远高于一般地段，优质房地产价格自然远远高于一般房地产价格。只要人们的生活方式不发生明显变化，在少量土地上投入大量资本的集约性特点就不会变化。由于城市建筑地段的边际效益递减的临界点远远高于农地，巨额资本集约投入少数城市的少量土地，势必导致房地产价格的进一步结构性分化。
房价指数一定程度上混淆了这种结构分化。北京四环以外、上海外环以外新开楼盘面积权重较大，总体均价增幅掩盖了中心地段的价格增幅。如果将中心地段高端住宅的实际交易价格增幅单独统计，这种分化就会显现出来。可以说，结构分化是城市发展与土地集约利用的必然结果，也是衡量城市发达程度的一个尺度。
如果说当前中国房地产市场有什么不健康因素的话，那就是这种结构分化仍不充分。
在房地产市场发育初期，泥沙俱下，好的不够更好，差的不够更差。可以说，如果未来中国房地产市场真的产生泡沫，也将始于低端市场。遗憾的是，在过去的2004年，部分中西部城市地价增幅反而高于大部分经济发达城市。成都、贵阳、西安、呼和浩特，综合地价增长率均在10％以上，而北京、上海、杭州、广州、深圳的地价增长率多在2％左右(《2004年度我国重点地区和主要城市的地价动态监测报告》，《中国房地产报》2005年2月23日)。经过若干年的价格波动，市场会对不同层次的房地产加以筛选，并在校正溢价过程中发现价值。当然，这一结构优化过程可能以部分地区或地段的泡沫破裂为代价。
4?“经济适用房”应退出市场
“经济适用房”政策颇受泡沫威胁论者的青睐。而依笔者之见，“经济适用房”并不经济，应当退出房地产市场。
“经济适用房”政策的设计初衷与现实南辕北辙。“经济适用房”的出发点是让低收入群体买得起房子，但现实情况是真正的低收入者仍然买不起房子，大量的“经济适用房”被中等以上收入者购买。特别是在城市高品质地段建造“经济适用房”，更让低收入者望而却步。即使管理部门限制开盘价格，代表购买权利的“房号”也照样会抬高低收入者的实际购买价格。
在所谓“经济适用房”的制度安排下，政府通过优惠政策补贴开发商，指望降低了开发成本的开发商能够低价销售住宅，又规定这类住宅一段时间内(如5年)不能再转让。从市场经济的法则及道德精神看，不可转让，意味着人为降低资产流动性，降低资源配置效率，增加私下交易的法律风险；政策优惠，意味着不平等竞争，有悖社会正义。
“经济适用房”政策的具体操作过程中，寻租、设租现象在所难免。实施优惠政策的部门和有关人员，极易出现权力与责任的错位。无关痛痒的事后监督与处罚无法杜绝这种违规行为。如，某市主管部门和开发商不对“经济适用房”项目进行有效公示，业主误以为自己购买的是可转让的一般商品房，从而引发纠纷、诉讼。按照中国建设部的规定，“经济适用房”的销售价格必须经过当地物价部门核准。而有的开发商甚至以高于核准价格近一倍的价格销售。那种以为优惠补贴会不折不扣传递到低收入消费者手中的想法是幼稚的。现有的管理水平与人员素质加上一系列反市场的做法，导致的直接后果就是，要么开发商以正常的商品房价格销售“经济适用房”，牟取不当暴利；要么本该低收入群体享有的补贴被错误地投向富人。
在城市土地国家所有制的中国，政府更要小心呵护幼稚的房地产市场，不过分行政干预，要“无为”；而对于市场机制力所不能及的领域，政府又要“有为”。如，政府可以为低收入阶层制定优惠的房地产交易税收政策，或者采取有条件退税政策。再如，营造适宜低收入阶层居住的大型社区，通过增加满足一般居住要求的、中低价住宅的有效供给，以市场手段拉开与高价住宅的价格差距。此外，货币化补贴或者住房券等方式也是解决低收入者居住问题的有效之道。低收入者可凭券购买住宅，并能够分享不动产增值，不存在产权流动性方面的限制。
只要政府不乱伸出“看得见的手”，市场这只“看不见的手”会替低收入者找到一个相对合理的房价或房租。取消“经济适用房”，恰恰是要低收入阶层居住得更合适、更适用，进而更经济。
5?此建筑非彼建筑
现代健康住宅已不再仅仅是栖身之所，从居住空间、空气、声、光、热、水、绿化等硬件环境因素，到社区、人文等软件环境因素，都远非传统住宅所能比拟。人们在争论房地产泡沫的同时，却忽略了建筑本身的技术进步与创新。住宅不升级，消费者不买账；升级了的住宅不涨价，就意味着降价。居住环境的健康性与社会环境的健康性，最终都要反映到房产价格上。同样的地段，由于有效投资不同，建筑品质就不一样。物有所值，不单指地块，还包含与之匹配的地上建筑。昔日居住生活的奢侈品，如今有的已成为必需品。不能简单地拿现代住宅与传统住宅相比较，要看价格，更要看性价比。如果房产价格的增长并未导致性价比的降低，我们就不能轻言房地产泡沫。
6 房地产正在成为中国的“硬通货”
中国房地产正在成为“硬通货”，并作为保值手段与财富标志。一个中长期稳步增长的房地产市场将有利于消化金融泡沫、缓解金融危机。土地资本赋予建筑物及其所占空间特殊的表现形式。由于不动产的不可复制性，经济增长与通货膨胀会逐步或阶段地作用到不动产市场上，推动价格中长期走高。房地产价格高，换一个角度看，是不是可以说，“货币相对价格”低。经济高速增长与体制转轨阶段，币值被稀释、通货逐步膨胀的同时，房地产则处于相对保值或升值状态。具有良好收益性与稳定性的房地产投资理所当然地充当居民个人投资组合中的重要品种。
计划经济的中国长期实施的土地行政划拨、单位福利分配住房制度，直接导致经济转轨时期土地产权界定不清、保护不力，掠夺性使用土地资源。如同水资源一样，由于政府实施低价用水政策，水资源极度匮乏的城市却存在大量浪费水的现象，节水用具难以推广。毫无疑问，对于原来近乎免费的公共资源，在初期产权界定及市场价格寻找过程中，基本上是以涨价为主。房地产市场也是如此，高地价、高房价对抑止掠夺性使用土地资源十分有效。
中国房地产的可持续发展，还有一个不可忽略的推动因素，即审美的要求。城市中大量堪称视觉污染的建筑与其占有的黄金地段极不相称。低品质的房产实现不了高品质的地产的价值，市场机制会形成修复“木桶短板”的需求，即拆除或改造视觉意义上的劣质建筑，尽管它的工程质量完全达标。中国十年前的建筑，如今有的已是“建筑垃圾”。不远的将来，拆迁或改造未到使用期限的丑陋建筑，如同劝说一个不想整容的人去整容一样难。因为在一个尊重人权、保护产权的社会几乎很难进行传统方式的拆迁。一对一谈判带来交易费用升高，“钉子户”有权漫天要价或拒绝交易(注意！经济意义的“钉子户”没有贬义，公平的交易来自双方自愿，作为卖方抬高售价天经地义)。看来，政府把“整容”的精力用于“优生”更为必要。
(本文作者为北京某房地产集团博士，南方周末)
