内容提要：土地用益是占有管理他人土地的一种方式。中世纪英国土地用益具有灵活复杂性。土地用益及其法律救济的演变特征是国王与封臣、教会各方利益诉求的反映。从封臣与教会的诉求而言，土地用益能够帮助他们规避封建役务，实现自由处分地产以扩大自己的财产权的愿望。从国王的角度而言，国王期望运用一切法律举措，压制土地用益的使用以确保自己的经济利益。基于各方实力的较量，国王在此过程中不得不做出妥协。从法律救济方式而言，中世纪英国土地用益诉讼经历了从教会法庭管辖到大法官法庭审理的过程。最终，在双重土地用益实践基础上，国王与封臣、教会通过成文法的形式找到了经济利益的平衡点。《用益法》认为第二层用益属于应受保护的信托，《遗嘱法》丰富了土地用益的内容。《财产法》取代《用益法》后，“用益”与“信托”两个概念统一于“信托”之中，“土地用益”这个概念从此被“信托”所吸收，成文法中发展出了现代信托制度。
关 键 词：中世纪英国 土地用益 法律救济 土地信托 用益法
中世纪英国土地法是在社会生活的实践和需求中以经验的模式积累而成，具有灵活性和复杂性，其中“土地用益”(use)就是具有这种特性的典型代表。西方学者认为，用益(use)一词起源于拉丁语ad opus(为某人的利益)中的opus，后来演变为古法语al oes或者al ues，最后演变为英语to the use of(为了某人的利益)中的use。①中国学者一般这样理解，在英国法律演变的语境中，用益(use)是指“一种土地管理、保有方式”，其基本结构表现为：“甲为丙及其继承人的用益而将土地移转至乙及其继承人”。②
透过中世纪英国土地用益的变化，可以观察英国土地法律演变规律。西方很多学者对英国土地用益问题有研究。梅特兰(Frederic William Maitland)在《爱德华一世之前的英国法律史》中剖析了“用益”一词从古拉丁语到古法语再到英语的词源演变过程；③英国学者琼斯(N.G.Jones)从英国国家档案馆收集了1536年《用益法》颁布及之后50年衡平法法庭庭审记录档案等资料并进行了详细的考察分析；④英国学者贝克(John Hamilton Baker)在《为什么英国法律史尚未完成》一文中探索了土地信托的起源问题；⑤英国学者普拉克内特(Theodore F.T.Plucknett)在《简明普通法史》中研究了英国用益的权利来源；⑥芝加哥大学教授赫姆霍尔兹(Richard H.Helmholz)在《用益的早期效力》一文中对大法官法庭之前用益的法律效力给出了肯定性的答案。⑦中华人民共和国成立后，出于土地改革的现实需要，国内学界对英国土地用益、信托、托管等相关问题的研究取得了较多成果，例如，咸鸿昌从土地保有权的角度，论述了18世纪以前土地用益及信托的历史发展；⑧陈志坚将中世纪英国的uses翻译为托管，分析了其创设过程及其在教会法庭和大法官法庭中的救济方式；⑨吴一鸣阐释了英美用益物权及其与大陆法系的区别；⑩蒋涛考察了从土地用益制到土地信托制的演变过程。(11)但是，目前有关中世纪英国土地用益历史演变的研究，大多集中在其来源、运用方式以及与信托的关系上，鲜有学者深入分析土地用益关系变化背后国王与封臣、教会的利益之争及其法律救济方式的逻辑关系。笔者认为，运用法社会学的研究方法能够解读国王与封臣、王权与教权斗争和妥协过程中英国土地用益演变的特征与结果。耶林(Rudolf von Jhering)曾说：“你必须到斗争中去寻找你的权利。”(12)个人的权利需要通过斗争去争取，英国不同阶层之间的土地权利分配结果也是他们彼此斗争的产物，英国土地用益是在国王与封臣、教权与王权双重斗争过程中，适应经济与社会发展的需要发展出来的。
一、国王与封臣的斗争与妥协下的土地用益
土地用益被广泛运用在中世纪时期的英国。(13)尽管国家分裂的局面很少出现，但是，英国国王与封臣争取各自土地权利的斗争贯穿在整个中世纪。诺曼征服后，威廉公爵坚持英国所有的土地都归国王所有，附庸的附庸也是国王的附庸，无论在俗界还是教界，都没有绝对意义的“自由领地”。(14)在世俗世界里，国王与封臣围绕地产进行的斗争是推动土地用益发展的一条主线，它深刻影响着英国土地用益的走向。
(一)国王与封臣的土地利益之争
1066年，威廉公爵的征服对英国的影响深远，改变了盎格鲁—撒克逊时期英国的国家治理和土地规范模式。他以当时盛行欧洲大陆的骑士占有制为基础，在英国建立起一种以土地分封为媒介换取封臣效忠及相应役务，达到巩固政治统治目标的封建制度。(15)自此，英国的土地被宣称为国王所有，国王以下各级封臣享有的仅仅是土地的占有权和使用权。在世俗社会里，国王与各级封臣之间以土地分封为纽带形成了最基本的社会结构，英国土地名义上都属于国王，封臣只能享有土地的财产性收益，这种财产性权利一般被称为“土地保有权”。(16)于此土地保有制框架之中，上自国王，下到自由民与维兰(Villein)都变为领主与保有人的相对关系，全国范围内的土地关系从法律层面被改变。而且，保有人享有的权利是可以分割转让的，也是注重财产性收益的，除去国王只具有领主的单一身份，即使是自由民与维兰在转让土地保有权的过程中也会获得法律层面领主与保有人的双重身份。据此，派普斯(Richard Pipes)认为，封建制度下的统治者与被统治者受到了共同义务原则的制约。(17)
以土地保有制为基础，中世纪时期英国国王为谋求自身土地利益而制定的能够适用于领主的法律规则，同样能够为所有具有领主头衔的封臣、自由民乃至维兰所享有。而且，封臣以保有人身份在与国王斗争过程中创制的土地用益形式，也同样能够广泛普及到维兰与自由民之中。由于“保有制的普遍性是英国特有的现象”(18)，以国王为代表的领主与以封臣为代表的保有人之间的不断斗争，逐渐丰富了土地用益的形式，并使得土地用益这一财产性权利为世俗世界所广泛接受。通过相关史料的梳理，我们发现，中世纪时期英国封臣借用土地用益方式与国王展开土地利益斗争的原因主要有两个方面。
其一，封臣试图通过土地用益方式尽可能规避附着于土地上的封建役务。按照土地保有制的制度框架，保有人负有向领主提供军事服务、缴纳租税以及一系列封建杂捐的法律役务。(19)同时，当保有人去世时，领主有权对保有人的未成年继承人行使监护权、主婚权，并收取继承金；如果保有人无继承人，领主更是有权收回保有人的土地。在16世纪以前，法律赋予领主一种特别的权利，即最终继承人(ultimate heir)的权利，意思是当保有人没有法定继承人时，领主享有取回分封土地的权利。(20)为了规避对领主的封建役务，稳固自身的土地利益，中世纪时期世俗社会中的保有人广泛使用了用益的方式转移土地占有。其原因在于，领主之所以能获得各种服务与捐税，是以保有人对封地的实际占有为基础的，土地的占有是封臣向国王承担封建役务的基础：脱离占有后，封臣可以逃避纳税等役务。而且，在土地用益关系中，保有人已将封地的占有转移给受托人，普通法认可的封地占有者已不再是保有人，而是受托人，因此，领主所有土地权利的实现都要倚靠受托人。但在实践中，受托人往往是多个不同的人，所有受托人均死亡的概率很低，领主也就难以有效实现其享有的监护权、主婚权、收取继承金及土地收回权利。
根据相关研究可以看出，至1500年英国已有大半土地被置于土地用益的占有转移关系之下。(21)这就意味着有大量附着在土地上的封建役务被规避，国王的土地利益受到了较大损害。彼时，为了限制领主的土地收回权，保有人广泛采取土地用益的方式转移占有，改变了盎格鲁—撒克逊时期日耳曼习惯法中主要用于遗产继承的财产受托人(salman)制度，将委托财产的时间提前到委托人在世之时，例如，《末日审判书》(22)中有郡守作为受托人占有他人财产的记载。(23)同时，当保有人的继承人无法有效履行对领主的封建役务时，也常常会主动以土地用益的方式转移占有。例如，作为保有人的丈夫留给其遗孀的地产也许会使她陷入一种两难的境地：如果其遗孀占有的土地很大，自己没能力耕种打理，也就无法对领主承担必须的封建役务。出现这种情况，领主大多不会允许土地抛荒，更不会放弃原本附着于土地上的权益。此时，其遗孀常常会面临土地被收回的境遇。(24)在这种情况下，土地用益的使用可以解决这一难题。1281年，托马斯·伯德(Thomas Bird)的寡妻与儿子达成土地用益协议，将她在村里的全部土地都通过用益的方式交与儿子，同时约定儿子应尽心尽力地按一定条件赡养母亲。(25)实践中，在这样一种土地用益关系中，不仅寡母得到了赡养，而且土地也不会被领主收回。
其二，封臣希图借助土地用益方式实现自由流转土地的目的。“中世纪英国土地法禁止遗赠土地，并且实行长子继承制，这使人们无法按自己的心愿对财产进行安排。”(26)同时，在当时的普通法规定中，土地、住宅和世袭财产不能通过遗嘱处分。(27)这就意味着，以土地保有制为基础构成的普通法体系中土地权利的实现都以占有为根基，这一基本原则不仅限制了保有人的土地处分权，而且增加了土地交易的成本。于此制度框架下，土地保有人通过遗嘱方式自由处分土地的可能被法律排除，土地的流转显得异常困难，这就为土地用益的发展提供了契机。实践中，土地用益关系中受托人的出现，主要是因为如果保有人不引入第三人参与土地关系，其在普通法划定的法律界限内就无法实现自由处分土地的目的。例如，保有人将自己的土地转让给第三人，以自己为受益人，同时要求第三人以自己所定的继承人作为自己死后的下一个受益人，通过这种方式保有人得以对抗领主，可以宣称他并没有遗嘱处分自己的土地，而是遗嘱要求他人按照其所规定的方式处分他人的土地。(28)又如，英国很早就出现了遗嘱执行人(executor)的民间习惯，中世纪法学家格兰维尔认为，遗嘱执行人并非普通的继承人，他的职责是维护立遗嘱人对遗产的分配。(29)霍姆斯认为，用益受托人最初与遗嘱执行人是混同的，遗嘱执行与在委托人临死时设定用益受托人没有区别，这在英国历史上是有过明确记载的。(30)
实践中，出于规避长子继承制和禁止遗赠相关法律规定的目的，世俗社会中的土地用益得到了长足的发展。随着土地用益实现方式的不断丰富，保有人通常只需安排一个或数个受托人，就能规避该禁止性规范，通过用益的方式实现土地自由流转的目的。例如，1459年，一位名为帕斯顿的男子用遗嘱用益的方式处分其财产，令所有占有他土地的人都将财产交给他遗嘱中所限定的人。(31)又如，1454年，阿格尼斯和威廉双方签订了有关他们子女之间的一份婚约：威廉应当将他所有的地产都转交给约翰(威廉之子)手中。同时约翰承诺并且用他本人的信仰来保证，他应当留出一定价值的土地给他的继承人以及他与伊丽莎白(阿格尼斯之女)所生的男性子嗣。(32)从这两个案例来看，第一，保有人将土地托管后，仍可继续获得收益，受托人须按照委托人意愿行事，这样的话，封臣作为土地的保有人实际拥有了通过遗嘱处分土地的权利。第二，在普通法体系中，保有人无法自由改变其家庭成员的继承份额，但土地用益的实施可以帮助保有人实现这个目的，保有人将地产托付给受托人，等于通过用益的方式变相实现了保有人处分土地的自由。尤其是，可供变更的生前约定较之无法更改的遗嘱，显然更容易实现土地的自由流转。(33)以上事例可以证明，土地用益关系的建构和运用对保有人自由处分其占有的土地有很大帮助。
(二)国王对封臣土地用益的压制
中世纪时期英国土地用益关系的不断发展，严重影响了国王的利益。有研究表明，至15世纪时，大多数土地都以直属保有制的形式向国王持有，作为保有人的封臣借助土地用益成功规避封建役务，使得国王享有的军事服务、封建捐税等权益大打折扣。(34)陈志坚也认为，土地用益关系中出现的地产托管现象的最大受害者是国王，它的流行必然导致国王与封臣之间的斗争。(35)但是，相较于封臣建构的形式多样的土地用益关系，国王所依赖的普通法规则显得极为僵化。实践中，普通法严格按照程序追寻最初土地保有归属的做法使国王受到很大损失。虽然法律规定实际占有土地的保有人不得任意以遗嘱处分自己所占有的土地，但是当保有人引入第三人之后，国王的土地收回权利往往因为普通法对此用益行为的规制方式成本高且效果差而被减损。
《大宪章》一定程度体现了封臣对抗国王的斗争成果，按照《大宪章》第2、7、8、52等条款的规定，未成年继承人、寡妇的继承权以及其他保有人的土地占有权利受到法律保护。(36)据此可知，这一阶段封臣对抗王权的成果集中体现在《大宪章》中：诸如不能随意创造新的令状、削减封臣的封建役务、降低土地的人身依附性、促进土地流转，这些规定促进了土地用益的发展。为了压制封臣土地用益对王权的减损，弥补普通法规定的不足，中世纪时期，数位英国国王先后颁布了一系列新法案。其一，1275年，爱德华一世发布了《威斯敏斯特法Ⅰ》(Statute of Westminster Ⅰ)作为对1215年《大宪章》(Magna Carta，1215)的补充文件，以限制封臣通过《大宪章》获得的土地用益权利。(37)按照《大宪章》第17、34条的规定，土地纠纷案件一般应在地方诉讼，国王不得颁布将土地纠纷案件强制转移至国王法庭审讯的敕令。(38)于是，为了对封臣取得的权利进行限制，爱德华一世在《威斯敏斯特法Ⅰ》中列举和纠正了封臣滥用土地保有权的情形。(39)其二，1398年，理查二世颁布法令规定，犯有叛国罪的土地保有人实施的土地用益行为无效。(40)其三，1490年，亨利七世颁布法令，宣布封臣以土地用益方式托管的土地欠缺书面遗嘱的，国王有权对该土地实施监护。(41)综合看来，从13世纪至15世纪末期，国王对土地用益的压制呈现不断强化的趋势。
但是，国王对土地用益压制程度越是加深，封臣越是激烈地反抗，最终国王与封臣之间不得不以《用益法》(Statute of Uses)、《遗嘱法》(Statute of Wills)等成文法的方式达成了妥协。14世纪至15世纪，随着土地用益的发展与大法官司法管辖权的成长，大法官对土地用益的司法管辖开始制度化、系统化。(42)至15世纪末期，随着国王与封臣之间矛盾的加深，封臣们开始有意识地借助于大法官法庭的保护，以脱离国王许可的方式继续使用土地用益。在大法官的干预下，封臣的土地权利得到了保障，有研究表明，15世纪至16世纪，封臣脱离国王许可自行以土地用益的方式转移占有的土地数量呈现持续攀升的状态。(43)而同一时期国王对财富的渴求也在不断上涨，王权对土地用益的抑制政策表现得更加强硬。例如，亨利七世在位期间利用褫夺权(attainder)剥夺了很多封臣的用益地产，还设立杂捐检察官，专门负责调查规避杂捐的事项。(44)
二、王权与教权的角力与和解下的土地用益
从公元6世纪开始，基督教在英国广泛传播。“在英国政府公开宣称自己是基督徒之前，基督教和它所灌输及产生的慈善情感在人民中广泛传播。”(45)基督教的传播与罗马人的统治是密不可分的，英国经历过罗马的统治，罗马人的到来给英格兰带来了城邦式的管理，同时不可避免地也将其文化尤其是宗教文化一并带到了英国。“基督教反对暴力，保护稳定的婚姻生活和遗产继承权，早已进入农业定居时代的英格兰也需要这样一种与王权政治相符的管理体系和秩序观念，于是国王选择了罗马基督教。”(46)到公元7世纪，随着雷德沃德国王皈依基督教，基督教对士兵和百姓也产生了巨大影响。威廉公爵宣称其获得了英格兰王位的继承权并得到了当时罗马教皇的支持，英国教会认可了威廉的继承身份，并按照惯例，由坎特伯雷大主教和约克大主教为他加冕。(47)从此，基督教对世俗的影响更加深入。随着基督教的广泛传播，教会势力不断扩大，在政治经济方面与王权多有冲突，教权与王权角力的过程催生了土地用益关系的产生。
(一)教会对土地用益关系的推动
英国土地用益很早就与基督教会有着密切关联。为了给教士们提供生活支持，土地用益在英国社会实践层面得到广泛的运用。之后，随着修士团的推动和时间的推移，人们也逐渐意识到，以用益的方式流转土地不仅可以解决修士的问题，也可以解决自身的问题。普拉克内特认为，法律用语A.tenet ad opus B.的意思是A为了B的用益而持有财产。(48)梅特兰也认为法律文件中“用益”(use)一词起源于拉丁语的opus，其用以佐证的材料散见于英国教会记录以及法学家的文字记述中，如公元5世纪到9世纪，七国之一麦西亚(Mercia)的土地书籍中就有着相关记载及为了教会利益而转让土地的案例。(49)土地用益的主要表现方式有以下两种：
其一，为了穷人或教会的利益，信徒将土地捐给教会。在基督教“什一奉献”教义的影响下，中世纪时期英国的基督教信徒经常将地产捐给教会以便通过教会接济穷人，或通过遗嘱的方式将地产捐给大主教，委托其为了供养修道院而持有该地产。(50)梅特兰认为，土地用益的逐渐普遍化是在13世纪随着修士圣方济各(St.Francis)到达英格兰开始的，他说：“第一批在英国大规模使用用益的人……是圣方济各修士，这更接近事实一些。”(51)由于该教派的教义禁止修士拥有个人财产，信徒们为了给修士提供维持生活的必需品，创设出将土地转让给当地市镇机构，以修士作为受益人的规避方式。在布雷克顿时期，为了圣方济各修士的利益，伦敦的一部分土地已经被以这样的方式转移到了当地的市镇机构。(52)
其二，为了相对自由地处分自己的地产利益，信徒把地产托付于主教。例如，主教罗伯特·伯内尔(Robert Burnel)多次作为受托人为信徒利益占有他人地产：1289年，拉尔夫·格伦顿(Ralph Grendon)为了未婚妻的利益将年收入30英镑的地产托付给伯内尔，让他为了其未婚妻的利益占有该地产；1292年，有信徒参加十字军之前也把地产托付于伯内尔。(53)而且，13世纪英国发动的数次十字军东征也为土地用益的发展提供了土壤，十字军战士大多会将自己的土地托付给亲友以保障自己家人的生活。梅特兰曾说：“要远征的人，或者希望他的土地由某人为他儿女的利益而持有，或者希望妻子、姐妹享用土地上的利益。”(54)普拉克内特在研究中也提及，十字军骑士或其他人，在他们启程去圣地时，会将他们的土地以用益的形式托付给信任的亲友。(55)例如，1224年，根据布雷克顿的笔记本记载，一个将要去朝圣的人，为了他儿子的利益以用益的方式将土地托付给他的兄弟持有。(56)
到了爱德华三世统治之时，土地以用益的方式转让已经变得相当普遍。(57)至玫瑰战争时期，担心战争失败土地可能被没收的封臣，将土地以托管的方式转让给平民，这些行为都在一定程度上推广了土地用益的运用。(58)因此，西方学者认为，“到玫瑰战争时，英格兰的大部分土地被以用益的方式持有。”(59)
(二)国王对教会土地用益的抵制
人们通过教会以用益的方式处分地产时，会有意或无意地破坏附着于土地上的对国王或其他层级领主的附属役务。因为，地产以用益的方式被转移到教会后，附着在地产上的领主的监护权、主婚权以及封建捐税可能会随之丧失。另外，托付给教会的土地被视为奉献给了神，因而不再对领主负有封建役务和各种杂捐，这也会损害领主的利益。还有，领主通过将土地封赐给教会换取宗教仪式等服务，土地被各级封臣大量转让给教会，同样会造成作为最高领主国王利益的进一步损失。出于维护自身利益的目的，国王往往会严格限制以用益方式捐地给教会的做法。例如，《大宪章》(Magna Carta，1217年修订)第39条规定，封臣捐地给教会后，所剩地产须足以为封君服役。(60)《威斯敏斯特条例》(Provisions of Westminster，1259)第14章规定，未经捐地封臣的上层领主许可，教会不可进入受赠地产。(61)于是，教会为了规避国王的法律限制，又会常常让信徒将所捐地产托付给市镇机构，并约定教会是土地的受益人。后来教皇颁布法令确认，修士可以接受这种土地利益。(62)
被称为“英国的优士丁尼”的爱德华一世颁布了一系列土地法令，调整国王与教会以及封臣之间的土地关系，客观上规范了松弛混乱的土地用益关系及其税收问题。1274年，爱德华一世率领十字军东征后，教俗领主侵占土地，滥收税金之事被诉，爱德华一世组织调查形成《莱格曼名单》(Ragman Roll)，该文件中提及王室丧失了对封地的很多权利，已经被转到了教会或类似教会或教会个人手上，成为免于封建役务的“死手地”(mortmain)。(63)为此，1279年，爱德华一世颁布了《永久管业法》(Statute of Mortmain)要求出让土地给教会需要向国王付出应有的代价。(64)《永久管业法》又被称为《死手转让法》或《死手法令》，它明确规定：“自由保有人不得将土地转让给教会，否则，其直接领主有权没收土地”(65)。
爱德华一世颁布的《永久管业法》等于变相禁止教会通过各种方式接受世俗捐赠的地产。接下来的几年里，《温切斯特法案》(Statute of Winchester，1285)(66)、《封地买卖法》(Quia Emptores，1290)(67)等法案陆续颁布，逐渐削弱了教会对土地的占有和控制，直接从国王手中获得土地的人数迅速增加，这样既有利于王室增加收入又保障了兵源。1391年，国会又颁布了一部《死手法》，规定如果将土地转让给宗教或其他组织，土地会被没收交给国王；甚至规定为了这些团体的利益将土地以用益的方式转给个人，土地也会被没收。(68)亨利八世在位时，针对日益强大的教会势力，他以教皇不批准他的离婚请求为由，采取一系列措施进行宗教改革，基本完成了与罗马教廷的决裂，为了充实国库，亨利八世甚至没收了修道院的地产。总之，这一时期，国王已不能再容忍其捐税与封建役务被规避的社会现实。到伊丽莎白一世统治时期，国王与教会的关系通过采纳新教原则、保留天主教残余的妥协方式确定下来；教会法庭得以保留，但是它在审判案件时不得违反国王的命令和法律。(69)
由于基督教的广泛传播，为土地用益获得教俗两界的社会认可提供了共同的认知基础，于是出现了教会法庭，在王室法庭无法得到法律救济的土地用益最先得到教会法庭的支持。国王对教会势力的妥协，在土地用益诉讼方面体现为：13世纪，教会法成为一个脱离了世俗权力的独立的法律体系，教会势力的强大和早期教会法的形成对用益的早期发展提供了支持，对用益管辖最早的法庭是教会法庭。(70)
三、土地用益的法律救济
英国历来是一个重视传统习惯的国家，其司法机构在发展过程中存在王室法庭、教会法庭和大法官法庭并存的特殊情况。在此发展过程中，土地用益的法律救济主要依托教会法庭和大法官法庭的司法裁判，其法律救济路径也从教会法逐渐过渡到衡平法。从时间上而言，土地用益一开始被普通法排除在外，后来逐步被纳入大法官衡平法中，最终，以正式成文法的形式逐步发展出了信托制度。
(一)王室法庭在土地用益法律救济中的局限
英国传统普通法是王室法庭以令状为基础，以王权为后盾，通过遵循先例的方式，借助于巡回审判的机制，吸收、统合各地习惯法架构而成的通行于英国全境范围内的法律。(71)作为普通法核心的令状起源可以追溯至盎格鲁—撒克逊时期，这个时期令状具有行政命令的属性。(72)普拉克内特认为，早期令状的作用主要是充当授权书的“王室委任书”(royal commission)，具体的表现形式是国王要求接到命令的人就其中问题履行义务，如果不遵从将会受到国王的惩罚。(73)英王不仅看重令状的政治意义，同时也很重视令状的经济价值，要求诉讼请求人在提起诉讼之前先购买令状以获得法律救济的资格，而令状费用的计算往往以土地的年值为依据。亨利二世时期为了招揽司法诉讼以增加王室收入，创制了更加多样的令状，包括增添了土地纠纷的救济程序。以亨利二世加强王权的措施为例，根据《克拉伦登宪章》(Constitution of Clarendon，1164)的规定，国王享有全国范围内土地案件的管辖权，(74)之后不久出台的《克拉伦登诏令》(Assize of Clarendon，1166)明确了土地未经审判不得被剥夺的原则，并且首次出现专门处理土地纠纷的令状程序，(75)比如新近侵占令状(Assize of novel disseisin)，(76)为王室法庭管理土地案件提供了法律正当性。至布雷克顿时期，未经审判的侵占成为普遍认知上的不公正，国王争夺司法管辖权的行为从程序上提供了土地权利被侵害的救济手段。亨利二世还曾以成文法的方式明确：除非有国王的令状，一个人没有义务针对自己持有的自由保有制土地，在他的领主法庭应诉。(77)但是，上述措施集中体现在英王对自由保有制土地司法管辖权的争夺中，并没有扩大到土地用益问题上。
英王以令状完善王室司法的做法将“程序先于权利”的特征赋予了传统普通法。令状的出现与格式化不仅意味着皇家特权向普通民众权利的演变，也意味着法律的实体规则被框定在了格式明确的令状形式之中。普通法上的程序就是在令状的创立和发展中建构起来的，随着令状数量的增加，与之相对应的诉讼程式也日益增加，以至于在衡平法出现之前，普通法整体上呈现出有多少令状就有多少诉讼程序的情况。反之，诉讼请求欠缺相应的令状，或请求人对令状的适用错误，都可能导致诉讼请求人在普通法上权利的丧失，最终亨利二世时期形成了“令状所至，权利所在”的普通法原则。(78)由于令状的复杂和繁琐，诉讼中原、被告双方在令状的选择与陈述用语的使用上都会非常慎重，因为这直接关系到他们的权利是否会丧失。根据学者的考证，13世纪王室法庭的记录中有许多因原告陈述失误而败诉的案例。例如，在1199-1201年的一个案例中，原告拉夫因为陈述中未说明英王亨利一世的去世时间而败诉；在1203年的一个案例中，原告威廉姆则因为未陈述清楚自己的传承关系而败诉。(79)而且，令状与程式的日趋固定也让王室法庭的法官在裁判中的任务发生了转变，他们将注意力日渐集中于极为形式主义的诉讼程序中可能遇到的突发情况与障碍上，而非诉讼的实质内容。
“程序先于权利”的传统普通法特征，也使得王室法庭在面对复杂多变的土地用益问题时显得十分受限。“作为救济之法的普通法，因其注重对民众基本权利的保护而更容易获得民心。”(80)但是，按照马修·黑尔的观点，普通法肩负着保护国王权力、彰显国王正义的责任，因此改良普通法瑕疵的过程显得小心谨慎。(81)1258年，《牛津条例》(Provisions of Oxford，1258)明确规定，未经国王和咨议会大臣同意，大法官不能签署任何令状。(82)国王对令状签发程序的严格限制，虽然在一定程度上稳定了普通法体系，却也让令状在司法实践中难以满足诉讼请求人的现实需求。而土地用益关系中的受益人就是一种因不存在相应令状而得不到普通法救济的人。例如，在审理中世纪时期的嫁妆案件时，王室法庭的法官基于国王令状赋予寡妇的嫁妆请求权否认了债权人对寡妇嫁妆的担保权益，其裁判理由与布雷克顿否认寡妇持有“终身或数年”土地权益的观点相一致。(83)此外，土地承租人对承租地的占有也不被中世纪时期的普通法所保护。1454年，王室法庭的法官在裁判承租人请求返还承租地案件时，强调承租人只有请求损害赔偿的权利。(84)承租人的占有使用权不被法官所承认，意味着至少在15世纪以前，王室法庭仍然拒绝保护土地用益关系中受益人的使用权。普通法上形成的没有令状就没有救济的原则，加上令状受到签署的限制，使得普通法无法保护日益普遍使用的土地用益，委托人和受益人无法诉请王室法庭给予救济，这就造成早期的土地用益关系只能是一种道德或宗教基础上的关系。于是，在王室法庭对土地用益纠纷关上门的时候，教会法庭和大法官法庭对土地用益关系的管辖应运而生。
(二)教会法庭、大法官法庭对土地用益的法律救济
如前所述，普通法对于中世纪时期日益流行的土地用益拒绝给予支持，僵化的国王令状使得王室法庭缺乏对用益纠纷的法律救济，这造成委托人或受益人的权益遭受损害时，经常陷入无可奈何的困境，于是，当事人只能转向王室法庭之外去寻求法律救济。根据英国教会法庭(Church Court)的相关记录，从14世纪后期到15世纪中叶，有关土地用益的诉讼案件并不少见。当时，审理土地用益纠纷已经成为“坎特伯雷”和“罗彻斯特”教区法庭的业务之一，地产托付者常常通过教会法庭救济其被受托人侵害的权益。(85)例如，1375年，约翰·戈格(John Goger)为了妻子的利益，以用益的方式要求受托人在委托人死后向其妻子转让土地等。在该案中，戈格将几个受托人一并起诉到坎特伯雷的教会法庭，受托人承认违背了委托人的托付，将一半的土地转让给了他人。之后教会法庭判决，受托人应该为他们不履责的行为而受到教规的惩罚。(86)《英国土地信托法发展演变研究》一书通过对教会法庭档案记录的研究考察，也得出这样的结论：“在14世纪中后期到15世纪中后期约一个世纪的时间里，教会法庭对用益和土地用益的管辖是持续的、稳定的，所涉及的案件是大量的”(87)。
同时，教会法庭和大法官法庭(Court of Chancery)对土地用益的法律救济，呈现出此消彼长的特征。在15世纪中后期，教会法庭逐渐失去对用益受托人管辖权的时候，大法官法庭常常为用益受益人提供救济措施使其免受受托人的危害，教会法庭的干预已经逐渐变得没有必要。(88)国王令状的机械和死板，让得不到救济的用益人也逐渐转向枢密院求助，而且从爱德华三世开始，人们向枢密院的一个主要成员——大法官递交诉状，于是大法官获得了不断扩大的司法事务管辖权。(89)实践中，大法官以善意、良心作为判决的基本原则，而且大法官可以强迫用益中的持有人在宣誓的基础上亲自回答有关问题，这有利于发现非正式的或者秘密用益中的一些事实。(90)在大法官法庭介入土地用益纠纷的初期，大法官认为土地用益关系中委托人基于对受托人的信赖实施土地转让行为，使得受托人担负着基于良心的诚实守信义务。正是出于这一认知，大法官法庭将土地用益关系的基础认定为受托人的良心，给原告提供法律救济的目的是为了对被告违背良心的行为进行惩戒。例如，1595年，查德利案(Chudleigh's Case)确立了一项加强受托人义务的规则，即如果第三人从土地用益的受托人处无偿受让土地，则即便第三人不知晓该土地上已经存在用益关系，也要因受益人的相关权利而受到约束。(91)梅特兰认为，在处理土地用益的问题上，“普通法对此问题无能为力，这恰好为大法官以良心、后来以衡平的名义干预此事，并要求受托人为了受益人占有土地并允许其获得收益奠定基础”(92)。
大法官法庭现在已经很难找到具体起始点，密尔松也说：“几乎没有任何开端像大法官的衡平法管辖权的开端那样使人难以琢磨。”(93)现在有记录的大法官对用益最早的管辖是在理查二世时期，略晚于1393年。(94)但是，揆诸史料，我们可以看出，大法官具有教会法知识背景以及相对体系化的罗马法训练经历，使得他们在裁判土地用益案件的过程中展现出了灵活的审判技艺。与王室法庭相比较而言，大法官法庭审理程序简洁，首先，无需购买特定令状，只需提交非正式的起诉状；其次，审理中不设陪审团，当事人的宣誓和供词也可作为断案证据；再次，开庭没有时间地点限制，随时随地可开庭；另外，大法官法庭主要凭借“良心”和“衡平”等灵活性极强的原则断案。大法官法庭审理用益案件期间，还发展出一些新的保护用益权人的做法，具体包括：其一，针对受托人去世的情形，大法官法庭在1451年规定，有多个受托人的情况下：“如果一个受托人去世，其义务由其他受托人承担；如受托人全部去世，受托人的义务由最后去世的受托人的继承人承担。”(95)其二，针对受托人私自变卖受托地产的情形，大法官法庭在1465年规定：“如果受托人变卖受托地产，则该受托人的义务由购买者继续承担，除非购买者是善意的。”(96)其三，司法实践中认可土地双层用益。在王室法庭管辖的诉讼中，双层用益不被认可。大法官法庭在17世纪之前对双层用益的态度与王室法庭一致，但1634年的一个案例让我们看到了松动的迹象：原告萨姆班奇(Sambach)是委托人的继承人，诉求被告受托人达尔斯顿(Dalston)偿还土地；该案的背景是第一层用益是为了受托人自己的用益，第二层用益是为了委托人及其继承人。最后法庭判决被告偿还土地给原告。(97)有学者认为，这个案件是大法官法庭将双重用益认定为信托的第一个判例。(98)
总之，16世纪，大法官法庭对土地用益的保护是该时期衡平法的主要内容之一，与此相关的衡平案件占据了这一时期三分之二的司法内容。(99)在此基础上，受益人的权利得到明显扩大，改变了过去受制于受托人的局面，衡平法土地权利——土地用益的内涵和外延逐渐明确化。虽然1536年《用益法》颁布之前，土地用益属于在衡平法中能获得救济的权利，但是，在大法官法庭，用益受托人仅被视为该土地的名义保有人，他有义务让受益人取得该土地的收益，并允许受益人按照自己的意愿处理该土地。
(三)从双重用益到信托制度的成文化
英王将社会各阶层斗争结果以法律形式加以明确的习惯性做法，成为土地用益权利由不成文习惯固定为法律文本的主要因素。中世纪时期，土地作为生产技术尚不发达的英国最重要的资源，集中了社会各阶层的利益诉求，尤其是国王与封臣、王权与教权之间的斗争直接影响了土地用益的发展及其法律救济方式。例如，亨利二世即位之后，为了加强王权，他采取了一系列措施，将自由保有土地关系的管辖权从领主手中逐渐转移到王室法庭，亨利二世还把前任英王不定时派到各郡的巡回法庭的做法制度化。从1194年开始，王室法庭开始把各种案例都记入诉讼档案。13世纪中叶，王室法庭兼巡回法庭的大法官格兰维尔写了《英格兰法律与习惯》一书，将很多英国习惯法以文字的方式整理固定下来。到爱德华一世时期，采用成文法的形式对习惯法加以修订。爱德华一世时期，将通过调查而制定的新条例逐条下达到每个百户区、城镇和自治市，而且每个郡都有专门的骑士保存法令抄本，这些内容是国王颁布的律令，同时也作为习惯法的一部分进入到英格兰法律体系。(100)上述亨利二世、爱德华一世以及其他国王制定成文法的做法，为土地用益的成文法化奠定了基础。
1536年，《用益法》的颁布既是土地用益关系成文法化的直接结果，也是土地用益向信托制度转变的开端。蒋涛认为，正是《用益法》对土地用益保护的僵化与缺失，为大法官法庭的主动介入提供了可能，进而使得不受该法保护的土地用益关系经由大法官法庭的司法转化衍生出了信托制度的雏形。(101)从《用益法》的具体内容分析，这一观点基本能够得到证实。首先，《用益法》的内容包括：土地保有权被分割，受托人占有土地，受益人获得土地收益，两种权益(双重用益)分别应受不同的司法机构保护；(102)其次，《用益法》在序言当中列举了实践中大量使用用益带来的危害，其中就包括给国王造成的损失：用益的使用导致尊贵的国王失去了在其上应有的利益；(103)再次，《用益法》在正文中规定：将用益纳入普通法，将衡平法上的用益转化为普通法上的地产权。既然受益人享有普通法上的地产权，自然就应当承担作为普通法地产权人对封建领主(包括国王)的封建役务，这就从根源上防止了因为用益的使用而导致的封建捐税的规避，对于最高领主的国王，更是得到了曾被用益破坏了的封建附属权利。可见，《用益法》的主要立法目的是为了保护国王的财政收入，在制度设计上统一了普通法保有权和衡平法用益权，该法之所以将衡平法上的用益统合为普通法上的权益，是为了国王重新享有失去的相关权利。而在《用益法》颁布以前，由于土地用益不以占有为基础，衡平法对于当事人能够设定的用益的数量没有限制，当事人还可以为用益设定各种条件或附加期限，设定普通法上不存在的未来性权益，比如可移转的用益、未来产生的用益、以剩余权益形式设定的用益。1540年《遗嘱法》通过，国王的权力受到限制，土地用益的内容进一步得到丰富，该法明确规定：封臣能够以土地用益的方式向他人托付三分之二的军役保有地，国王仅准许对剩余三分之一的保有地征收捐税，其余非军役地则允许封臣自由流转。(104)至此，国王与封臣之间就土地用益问题，在双方都做出妥协的基础上，以成文法的形式终于初步达成一致意见。
之后，在英国成文法不断发展的过程中，随着双层用益被衡平法所承认，传统土地用益制逐渐为信托制度所取代。1536年《用益法》颁布以后，为了规避土地用益被视为普通地产进行管辖的可能，实践中逐渐产生了以双层用益方式转移土地的做法。所谓双层用益，其英文表述为grant the land to A to the use of B to the use of C，具体含义是指，在普通用益中的受益人之下再增加一层用益，第一层用益中的受益人B同时也成为第二层用益中的受托人，而第二层用益中的受益人C才是真正得利的人。后来人们在设定第二层用益的时候多用in trust for，而不再用to the use of这样的表达，这第二层用益就被称为信托(trust)。(105)例如，1668年，阿什诉加伦案(Ash v.Gallen)中，出现了以信托名义保护第二层用益，让第一个受益人为第二个受益人持有土地的法律主张。(106)从17世纪下半叶开始，衡平大法官开始对双层用益中的第二层用益提供保护，并将这一规则以衡平法的方式确立了下来。(107)1676年，格鲁布诉格威利姆(Grubb v.Gwillim)案中，大法官诺丁汉对这一规则进行了明确的阐述，他指出大法官法庭应当保护第二层用益，因为第二层用益虽然并不符合普通法，也无法依据《用益法》转为普通法上的地产，但是第二层用益属于应受保护的信托。(108)1723年，大法官塔尔博特再次强调了这一规则，认为第二层用益只能作为信托由大法官法庭保护。(109)之后，在大法官法庭将特定用益视为信托进行保护的基础上，消极信托也开始逐渐产生。1925年《财产法》取代《用益法》后，“用益”与“信托”两概念即统一于“信托”之中。(110)而此发展过程，也是国外学者提出“英国的信托制度起源于中世纪的土地用益制度，英国近现代土地信托法律制度确定了现代信托的基本模式”(111)这一观点的缘由。
在中世纪时期的英国，土地用益在社会经济生活中被广泛运用。土地用益兴盛的原因是，封臣想通过土地用益规避对国王承担的封建役务并实现土地的自由流转。但是，国王为了压制土地用益对其经济利益的损害，颁布了一系列法案限制土地用益的适用。从6世纪开始，基督教在英国广泛传播，为了穷人或教会自身的利益，尤其是为了更自由地处分地产，信徒常常以用益的方式将土地交与教会管理；与此对应，国王出于维护自身利益的目的，颁布了《死手法令》《温切斯特法案》《封地买卖法》等成文法，禁止教会通过土地用益的方式接受世俗的地产。随着实践中双层用益被衡平法所承认，传统土地用益制逐渐为成文法中的信托制度所取代。
总之，国王与封臣、教会围绕地产进行的斗争是推动英国土地用益发展的重要肇因，也是英国土地法律重要的民族特征之一。正如英国学者马修·黑尔所言，“法律要符合民族的处境、需要和便利，它们为这个民族服务，受这个民族支配，就像这些需要和便利在不知不觉中因这个民族而生一样。”(112)具体而言，英国土地用益法律救济模式的民族特点体现为，它突破了普通法程序中机械的国王令状的限制，由教会法庭和大法官法庭管辖土地用益纠纷，以衡平法理念作为裁判的原则。随着王权的衰微，国王、封臣、教会逐渐以《用益法》《遗嘱法》《财产法》等成文法的形式化解了各种利益纷争并通过“信托”的方式达成最终的共识。
注释：
①Edward Hector Burn and John Cartwright,Cheshire and Burn's Modern Law of Real Property,Oxford University Press,2011,pp.65-66; William Searle Holdsworth,A Historical Introduction to the Land Law,The Lawbook Exchange Ltd,2002,pp.140-142.
②薛波主编，潘汉典总审订：《元照英美法词典》，北京大学出版社2013年版，第1388-1389页。
③Frederick Pollock and Frederic William Maitland,The History of English Law before the Time of Edward I,vol.2,Cambridge:At The University Press,1898,pp.228-232.
④N.G.Jones,"The Use upon a Use in Equity Revisited," Cambridge Law Review,no.33(2002),p.67.
⑤John Hamilton Baker," Why the History of English Law Has not been Finished," The Cambridge Law Journal,vol.59,no.1(2000),pp.62-84.
⑥西奥多·F.T.普拉克内特：《简明普通法史》(英文影印版)，中信出版社2003年版，第575页。
⑦Richard H.Helmholz,"The Early Enforcement of Uses," Columbia Law Review,no.79(1979),pp.1503-1504.
⑧咸鸿昌：《英国土地法律史——以保有权为视角的考察》，北京大学出版社2009年版。
⑨陈志坚：《“为他人的利益而占有财产”——中世纪英国的地产托管、封土保有与家产继承》，《历史研究》2009年第3期。
⑩吴一鸣：《英美物权法——一个体系的发现》，上海人民出版社2011年版。
(11)蒋涛：《英国土地信托法发展演变研究》，法律出版社2019年版。相关代表性论著还有：余辉：《英国信托法：起源、发展及其影响》，清华大学出版社2007年版；陈志坚：《中世纪英国地产托管制起源研究述评》，《世界历史》2010年第5期；吕富强：《论中世纪教会对普通法信托制度的起源和形成所发挥的作用》，《暨南学报》(哲学社会科学版)2013年第12期；叶秋华、刘玥、孔德翰：《英国中世纪受益制发展路径解析》，《中南民族大学学报》(人文社会科学版)2014年第1期；孙立田：《中世纪英国土地保有制类型及其法权形态》，《天津师范大学学报》(社会科学版)2016年第4期；洪荞：《英国土地法悖论研究》，《政法论丛》2016年第2期；洪荞：《英国土地法悖论研究》，中国人民大学出版社2017年版；陈志坚、谢洁宇：《身份、责任与传统：近代早期英国严格土地授予再审视》，《世界历史》2019年第4期；侯建新：《圈地运动与土地确权——英国16世纪农业变革的实证考察》，《史学月刊》2019年第10期，等等。
(12)梁慧星主编：《为权利而斗争：梁慧星先生主编之现代世界法学名著集》，中国法制出版社2000年版，第52页。
(13)英国史学家通常认为，英国的“中世纪”指的是1066年诺曼征服至1485年都铎王朝建立期间。英国的中世纪时代不仅不是一个黑暗的时代，也不是社会发展两峰间的低谷，它恰恰是必不可少的、承前启后的时代。这个历史阶段对土地用益关系的形成同样具有重要的意义。参见钱乘旦、许洁明：《大国通史·英国通史》(第2版)，上海社会科学院出版社2007年版，第90页。
(14)钱乘旦、许洁明：《大国通史·英国通史》(第2版)，第95页。
(15)钱乘旦、许洁明：《大国通史·英国通史》(第2版)，第41页。
(16)保有(tenure)在土地法上包含两个方面的内容，即土地的分封与保有人对领主的身份依附关系，它既是一种土地分配方式，也是一种封者与受封者的人身关系。在每一个保有制关系中，封授人(feoffor)称领主(lord)，受封者(feoffee)称保有人(tenant)，双方以土地为媒介形成等级分明的身份依附关系。参见咸鸿昌：《英国土地法律史——以保有权为视角的考察》，第28-30页。
(17)参见理查德·派普斯(Richard Pipes)著，蒋琳琦译：《财产论》，经济科学出版社2003年版，第127页。
(18)William Searle Holdsworth,A Historical Introduction to the Land Law,p.21.
(19)Frederick Pollock and Frederic William Maitland,The History of English Law before the Time of Edward I,vol.1,Cambridge:At The University Press,1898,pp.252-282.
(20)Kenelm Edward Digby and William Montagu Harrison,An Introduction to the History of the Law of Real Property:With Original Authorities,Clarendon Press,1897,p.93.
(21)John Hamilton Baker,An Introduction to English Legal History,Oxford University Press,2019,p.272.
(22)威廉一世时期派官员调查国王应享有的赋税收取情况，对各地的土地关系均有详细记录，最终这些调查结果编撰成册，被称为《末日审判书》(Domesday)。参见薛波主编，潘汉典总审订：《元照英美法词典》，第432页。
(23)Frederick Pollock and Frederic William Maitland,The History of English Law before the Time of Edward I,vol.2,pp.233-239.
(24)亨利·斯坦利·贝内特著，龙秀清等译，侯建新校：《英国庄园生活：1150-1400年农民生活状况研究》，上海人民出版社2005年版，第225页。
(25)亨利·斯坦利·贝内特著，龙秀清等译，侯建新校：《英国庄园生活：1150-1400年农民生活状况研究》，第225-226页。
(26)余辉：《英国信托法：起源、发展及其影响》，第48页。
(27)余辉：《英国信托法：起源、发展及其影响》，第267页。
(28)F.W.Maitland,A.H.Chaytor,W.J.Whittaker,Equity:A Course of Lectures,Cambridge University Press,2011,pp.23-30.
(29)Oliver Wendell Holmes,"Early English Equity," in Association of American Law Schools,ed.,Select Essays in Anglo-American Legal History,vol.2,Little,Brown,And Company,1908,p.709.
(30)Oliver Wendell Holmes,"Early English Equity," p.711.
(31)Chas.W.Turner,"Uses before the Statute of Uses," Virginia Law Review,vol.3,no.6(1916),pp.439-444.
(32)John Fenn,Paston Letters:Original Letters Written during the Reigns of Henry Ⅵ,Edward Ⅳ,and Richard Ⅲ,Henry G.Bohn,1859,pp.48-49.
(33)威斯特摩兰伯爵(1425年去世)，他生前用土地用益权的方式剥夺了其长子的继承权，并将伯爵头衔和所有地产赠予了再婚所生子。George Caspar Homans,English Villagers of the Thirteenth Century,Harvard University Press,1960,p.165.
(34)咸鸿昌：《英国土地法律史——以保有权为视角的考察》，第317-318页。
(35)陈志坚：《“为他人的利益而占有财产”——中世纪英国的地产托管、封土保有与家产继承》，第169页。
(36)薛波主编，潘汉典总审订：《元照英美法词典》，第880-882页。
(37)薛波主编，潘汉典总审订：《元照英美法词典》，第1290页。
(38)薛波主编，潘汉典总审订：《元照英美法词典》，第880-881页。
(39)薛波主编，潘汉典总审订：《元照英美法词典》，第1290页。
(40)E.W.Ives,"The Genesis of the Statute of Uses," The English Historical Review,vol.82,no.325(1967),pp.673-697.
(41)W.S.Holdsworth,A History of English Law,Methuen & Co.Ltd.,vol.4,1945,pp.448-449.
(42)Kenelm Edward Digby and William Montagu Harrison,An Introduction to the History of the Law of Real Property with Original Authorities,Clarendon Press,1897,p.325.
(43)陈志坚：《“为他人的利益而占有财产”——中世纪英国的地产托管、封土保有与家产继承》，第169页。
(44)W.C.Richardson,"The Surveyor of the King's Prerogative," The English Historical Review,vol.56,no.221(1941),pp.52-75.
(45)Jairus Ware Perry and Raymond Charles Baldes,A Treatise on the Law of Trusts and Trustees,The Lawbook Exchange Ltd,2008,p.1173.
(46)参见钱乘旦、许洁明：《大国通史·英国通史》(第2版)，第23页。
(47)参见王亚平：《西欧法律演变的社会根源》，人民出版社2009年版，第92页。
(48)西奥多·F.T.普拉克内特：《简明普通法史》(英文影印版)，第576页。
(49)Frederick Pollock and Frederic William Maitland,The History of English Law before the Time of Edward I,vol.2,pp.229-234.
(50)Frederick Pollock and Frederic William Maitland,The History of English Law before the Time of Edward I,vol.2,p.234.
(51)F.W.Maitland,"The Origin of Uses",Harvard Law Review,vol.8,no.3(1894),p.130.
(52)Frederick Pollock and Frederic William Maitland,The History of English Law before the Time of Edward I,vol.2,p.231.
(53)John Malcolm William Bean,The Decline of English Feudalism,1215-1540,Manchester University Press,1968,pp.105-112.
(54)F.W.Maitland,"The Origin of Uses," Harvard Law Review,vol.8,no.3(1894),pp.129-130.
(55)西奥多·F.T.普拉克内特：《简明普通法史》(英文影印版)，第577页。
(56)F.W.Maitland,"The Origin of Uses," p.133.
(57)Kenelm Edward Digby and William Montagu Harrison,An Introduction to the History of the Law of Real Property:With Original Authorities,Clarendon Press,1897,p.318.
(58)参见余辉：《英国信托法：起源、发展及其影响》，第50-51页。
(59)Robert Megarry and William Wade,The Law of Real Property,Stevens &.Sons Ltd.,1984,p.1165.
(60)David Charles Douglas and Harry Rothwell,English Historical Documents,1189-1327,Psychology Press,1996,p.328.
(61)Peter Coss,Lordship,Knighthood and Locality:A Study in English Society,C.1180-1280,Cambridge University Press,1991,p.267.
(62)Sir William Searle Holdsworth,A History of English Law,vol.4,Methuen & Company,1909,p.417.
(63)Edmund King,"A Second Domesday? The Hundred Rolls of 1270-80," The English Historical Review,vol.120,no.487(2005),pp.820-821.
(64)Sandra Raban,Mortmain Legislation and the English Church 1279-1500,Cambridge University Press,1982,p.1.
(65)咸鸿昌：《英国土地法律史——以保有权为视角的考察》，第159页。
(66)《温切斯特法案》规定，凡占有价值15英镑以上土地者，不论其地产来源如何，均需为国家提供一个骑士所需的马匹装备。Les Adams,The Second Amendment Primer:A Citizen's Guidebook to the History,Sources,and Authorities for the Constitutional Guarantee of the Right to Keep and Bear Arms,Skyhorse Publishing Inc.,2013,pp.41-42.
(67)《封地买卖法》禁止复杂的再次分封。John Hendry,A Manual of Conveyancing:In the Form of Examinations Embracing both Personal and Heritable Rights,BoD-Books on Demand,2021,p.314.
(68)参见余辉：《英国信托法：起源、发展及其影响》，第56页。
(69)参见程汉大主编：《英国法制史》，齐鲁书社2001年版，第240-241页。
(70)参见蒋涛：《英国土地信托法发展演变研究》，第44页。
(71)参见高鸿钧：《比较法律文化视域的英美法》，《中外法学》2012年第3期，第445-446页。
(72)参见R.C.范·卡内冈(R.C.Van Caenegem)著，李红海译：《英国普通法的诞生》(第2版)，中国政法大学出版社2003年版，第43页。
(73)西奥多·F.T.普拉克内特：《简明普通法史》(英文影印版)，第355-356页。
(74)Albert Beebe White and Wallace Notestein,Source Problems in English History,Harper & Brothers,1915,pp.371-375.
(75)Albert Beebe White and Wallace Notestein,Source Problems in English History,pp.376-380.
(76)Frederick Pollock and Frederic William Maitland,The History of English Law before the Time of Edward I,vol.2,p.36.
(77)Ranulf de Glanville and John Beames,A Translation of Glanville,John Byrne & Company,1900,p.245.
(78)姜栋：《英国普通法“程序先于权利原则”的思考》，《河北法学》2007年第4期，第152页。
(79)John Hamilton Baker and Stroud Francis Charles Milsom,Sources of English Legal History:Private Law to 1750,Oxford University Press,2010,pp.12-13.
(80)李红海：《普通法的内在机制与社会经济发展》，《比较法研究》2017年第6期，第141页。
(81)参见马修·黑尔著，查尔斯·M.格雷编，史大晓译：《英格兰普通法史》，北京大学出版社2016年版，第30-31页。
(82)Bertie Wilkinson,Studies in the Constitutional History of the Thirteenth and Fourteenth Centuries,Manchester University Press,1937,p.220.
(83)Lund Thomas A,"Some Interesting Medieval Dower Cases",University of Toledo Law Review,vol.37,no.3(2006),pp.685-686.
(84)西奥多·F.T.普拉克内特：《简明普通法史》(英文影印版)，第574页。
(85)R.H.Helmholz,"The Early Enforcement of Uses," Columbia Law Review,vol.79,no.8(1979),pp.1503-1513.
(86)R.H.Helmholz,"The Early Enforcement of Uses," pp.1504-1505.
(87)蒋涛：《英国土地信托法发展演变研究》，第223页。
(88)R.H.Helmholz,"The Early Enforcement of Uses," pp.1511-1512.
(89)Alastair Hudson,Equity and Trust,Routledge,2016,pp.14-15.
(90)吴一鸣：《英美物权法——一个体系的发现》，第92页。
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(94)蒋涛：《英国土地信托法发展演变研究》，第61页。
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(96)Margaret E.Avery,"The History of the Equitable Jurisdiction of Chancery before 1460," pp.136-137.
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(98)N.G.Jones,"The Use upon a Use in Equity Revisited," Cambridge Law Review,no.33(2002),p.68.
(99)Harold Greville Hanbury and David Charles Miller Yardley,English Courts of Law,Oxford University Press,1979,pp.97-100.
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(101)蒋涛：《英国土地信托法发展演变研究》，第13页。
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(108)Alfred William Brian Simpson,A History of the Land Law,p.203.
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(110)薛波主编，潘汉典总审订：《元照英美法词典》，第1389页。
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