摘要：马克思的地租理论是一个综合性很强的模型，通过这一模型，能够系统地分析我国房地产行业的诸多重要问题，并提供一个对房地产价格的整体性认识。本文将马克思的地租理论模型化，并以马克思的原始模型为基础，进行了一定的改进，结合中国实际，分析了房地产市场的一些重要问题。分析表明，中国房地产价格调控最重要的措施在于金融政策和社会发展权利与住房的分割。
关键词：地租理论，社会发展权利，房地产价格
一、引 言
自2003年开始，我国房价开始快速上涨，高居不下的房价也引起了政府的重视，不断出台调控措施。但是让人们出乎意料的是，在多年的调控下，房价依然扶摇直上。诸多学者也从不同的角度对中国的高房价进行了研究。有的从信贷角度分析，认为我国银行信贷量与房地产价格变动正相关，同时房地产价格变动对银行信贷也具有重要影响；有的从需求角度分析，认为需求的提高可能会带动房地产价格的大幅提高，严重时就可能引起房地产市场的泡沫；也有人认为供给不足或结构性短缺也会造成房价的上扬。学者们提出了许多导致房地产价格上涨的因素，并对由此引发的严重后果表示担忧。但是这些分析或者是只涉及个别因素，或者是缺乏有机联系地罗列了多种因素。
我们认为，应该在一个理论框架下系统地分析中国房地产价格，更能够清晰地认识房地产市场发展现状及其不良后果。马克思的地租理论无疑为我们提供了一个极佳的分析工具。
二、文献综述
对于中国目前的高房价现象，中外学者的研究有很多，这些文献在研究方法、研究视角和研究结论等多方面都有很大的差异。曾汉生从国际贸易的角度加以分析，认为长期的贸易顺差、人民币汇率升值等因素导致了我国货币超发，引发投资过热，也是高房价的重要原因。他认为必须转变经济增长方式，降低经济增长的出口和投资依赖才能彻底解决高房价问题[1]。张梦实划分了四大类引致高房价的原因：政府方面的原因、房地产企业方面的原因、需求方面的原因和外部原因。他认为政府方面的因素包括土地财政的依赖、对房地产的金融支持、保障房建设不足等；房地产企业方面的因素包括竞争不充分、税费较多等；需求方面主要有城市化需求、投机需求等；外部因素包括人民币升值预期等[2]。汪丽娜特别强调了高房价背后的制度缺失问题，她分析了我国的土地供给制度、住宅供应制度和住宅金融体制的不完善之处，认为必须从多方面入手进行制度建设，才能有效解决高房价的问题[3]。王弟海采取了一个一般均衡的分析方法来分析高房价现象，并分析了高房价的宏观经济效应，他提出的政策建议是调控目标设为稳中有降、货币与财政政策等多种政策同时使用、消除地方政府的土地财政[4]。国外对我国高房价现象的研究更倾向于实证分析，WU等分析了中国主要的房地产市场，研究发现，房价上涨与收入上涨没有什么特定联系，近些年房价上涨的主要部分是土地价格的上涨，而且央企在最近几年的土地转让市场中起到了很大的作用[5]。Chen等分析了住房需求弹性，并以深圳市福田区和龙岗区的数据做了验证，研究认为随着住房单位的扩大，需求弹性也会增强[6]。Chen等回顾了1995--2005年10年间的城市住房制度变革，他们认为政府应该吸取这10年制度改革的经验和教训，特别是要重视高房价对人口迁移和城市化的影响[7]。Du等分析了土地政策对地价和房价关系的影响，他们发现在土地市场和住房市场之间存在长期的均衡关系，检验发现高房价是高地价的原因。但在2004年之后，土地市场和房产市场对冲击的反应都比以前要慢一些[8]。国外其他还有一些针对中国房地产市场做的研究，大体上都是从不同的角度，采用不同的方法进行实证研究，并没有直接提出政策建议。
综上所述，国内的研究文献偏重于提出解决高房价问题的政策建议，国外的研究文献则侧重于研究高房价现象的量化特征和实际情况，这些都可以作为政策制定的基础。但是，这些文献的一个弱点是都没有一个完整的理论框架来分析中国的高房价问题。本文就是要以马克思的地租理论为基础，建立一个理论框架，并在这个框架的基础上分析高房价的一系列问题。
三、马克思地租理论模型
马克思在《资本论》第三卷中非常清晰地表述了地租理论，而且对建筑地段的地租有专门的叙述。本文忠实地按照马克思原著的叙述，用数理形式简洁概括了马克思地租理论的整体架构和基本原理，对于个别细节没有过多的涉及。
1．理论前提
理解马克思的地租理论，必须先说明一些前提性的概念和假设。
第一，地价和地租的关系。马克思明确指出“资本化的地租表现为土地价格或土地价值……，土地价格无非是出租土地的资本化的收入”[9]。因此，从这个意义上讲，地租的高低与地价的高低是一致的。根据《资本论》第三卷的叙述，“在英国，土地所有者把绝大部分用于建筑的土地不是作为自由地出卖，而是按九十九年的期限出租，或者在可能时，按较短的期限出租”[9]。这与我国住房仅有70年产权的制度有相似之处。
第二，市场化的界定。马克思分析的地租是市场化的地租，在《资本论》中，马克思写道：“我们假定，农业和工业完全一样都受资本主义生产方式的统治……”[9]，这就意味着，农业和工业都是市场化的。“因此，它的下列条件，如资本的自由竞争、资本由一个生产部门转入另一个生产部门的可能性、同等水平的平均利润，等等，都已经十分成熟”[9]。就是说，资本可以自由进出该行业，行业中的企业只能获得平均利润。这是一个很强的竞争性市场假定。
第三，马克思特别指出研究地租的三个重要错误：“1、把适应于社会生产过程不同发展阶段的不同地租形式混同起来。不论地租有什么独特形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权为前提。……最后，它还可以是这样一种对土地的关系，这种关系，就像在殖民地移民和小农土地所有者的场合那样，在劳动孤立进行和劳动的社会性不发展的情况下，直接表现为直接生产者对一定土地的产品的占有和生产。……2、一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物。……3、地租的量完全不是由地租的获得者决定的，而是由他没有参与、和他无关的社会劳动的发展决定的”[9]。这里值得我们注意的是，社会生产过程不同发展阶段具有不同的地租形式，中国当前的社会发展特征必然也会有自身独特的地租形式，但是仍然逃不出地租的共同点，马克思的地租理论依然适用；地租的量从而土地价格是由社会劳动发展决定的，不是由地租获得者决定的。这些观点具有重要意义。
2．基础模型
马克思在《资本论》中已经非常清晰地给出了地租理论的模型，我们要做的工作，只是把模型的脉络再梳理简化一下，必要的地方加以衔接，并用现代经济的方式表达出来。
马克思说，“如果我们把一般的调节市场的生产价格叫做P，那么，P是和最坏土地A的产品的个别生产价格相一致的；也就是说，这种价格将补偿生产中消耗的不变资本和可变资本加上平均利润（=企业主收入加上利息）”[9]。由此，我们得到：
P=fA（K，L） （1）
其中，P是调节市场的生产价格，K和L分别代表生产过程中的不变资本和可变资本。
马克思认为“较好一级土地B的个别生产价格=P’，而P’>P，也就是说，P可以补偿B级土地的产品的现实价格而有余。现在假定P-P’=d；因而d，即P超过P’的余额，就是B级土地的租地农场主所获得的超额利润。这个d转化为必须支付给土地所有者的地租”[9]。
这样，我们得到：
P’=fB（K，L） （2）
RB=d=P-P’ （3）
其中，R就是极差地租。
马克思进一步分析，“现在，我们假定，对A级土地来说，地租=0，因而产品的价格=P+0这个前提是错误的。相反，A级土地也会提供地租=r。这时，我们就会得出以下两个结论：
第一，A级土地产品的价格，不是由它的生产价格来调节，而包含着一个超过它的生产价格的余额，即=P+r。
但是第二，在这种情况下，虽然土地产品的一般价格会发生本质的变化，但级差地租的规律绝不会因此就失去作用。既然A级土地的产品的价格，从而一般市场价格=P+r，那么B、C、D等各级土地的产品价格，也同样是P+r”[9]。 P+r是有一个经济限度的，“旧租地上的追加投资，外国的土地产品——假定土地产品可以自由进出口——的竞争，土地所有者之间的互相竞争，最后，消费者的需求和支付能力……”都是限制。
所以，我们得到价格的最高限制为：
P+r=f（k，q，h，c） （4）
其中，k是旧租地上的追加投资，q是同类产品的竞争，h是土地所有者之间的竞争，c是消费者的需求和支付能力。r就是绝对地租。
这个公式十分有用，现实中表现出来的诸多现象都可以在这里找到解释，并且能够清晰地说明各因素在价格形成中的性质和作用。
3．马克思的建筑地段的地租理论
马克思在论述建筑地段的地租时，指出：“首先是位置对级差地租具有决定性的影响；……其次是所有者的明显的完全的被动性，他的主动性只在于利用社会发展的进步……；最后，是垄断价格在许多情况下的优势，特别是对贫民进行最无耻的剥削方面的优势……”[9]。
马克思强调，“土地所有权本来就包含土地所有者剥削土地，剥削地下资源，剥削空气，从而剥削生命的维持和发展的权利。……空间是一切生产和一切人类活动所需要的要素”[9]。
这样，建筑地段的地租价格上限就扩展了，因为价格还包括“生命的维持和发展的权利”这一要素：
P+r=f（k，q，h，C，z） （5）
其中，z是指一个社会中人们谋求维持和发展自身的某些权利。
可以说，马克思论述建筑地段地租时，明确指出人们谋求“维持和发展的权利”与房地产捆绑起来之后，垄断价格对人们的危害性。这一点对当代中国的房地产行业具有很强的解释力。
四、运用马克思地租理论模型分析中国当前房地产市场
将马克思的地租模型运用于中国当前的房地产市场，能够在一个框架之下系统地解释当前一些重要的热点问题，并为下一步的政策实施提供有益的启示。
1．地方政府卖地行为
根据财政部公布的数据，2009年全国土地出让收入为14239．7亿元，比上年增长43．2%。占到中央政府和全国地方政府财政收入总额的两成。其中，上海市2009年的土地出让收入突破1000亿元，占当地财政收入的比率高达四成，政府和民众部越来越依赖房地产行业。
地方政府因为20世纪90年代的税制改革，将大部分财政收入移交给了中央政府。由于税收减少，地方政府普遍采用出让土地来弥补减少的税收，然后将土地出让收入用于城市开发，最后再将开发的用地出售给房地产商。2009年地方政府的土地出让收人中，用于补偿搬迁居民的比率仅为40．4%，大部分被用于了新城市开发投资。由于今后再开发地区的居民会要求更多的补偿金，因此这又会成为推动房地产价格上涨的诱因。
地方政府有动力抬高地价，那么它的能力来自哪里?地方政府的行为在整个房地产体系中处于什么地位?要回答这些问题，我们可以利用马克思的地租理论模型：
P+r=f（k，q，h，c，z）
上式中的价格P是市场化条件下的取得平均利润的市场价格，首先竞争性的市场这一个条件，我们就达不到，目前的土地制度决定了只有当地政府才有权利批准并出让土地用于建筑用途，这就意味着公式右边的影响因素中，h反映的竞争程度几乎是零，不会有两个地方政府存在。仅这一条件，就使得价格要远远超过竞争性市场条件下的价格P。
再者，r的出现，意味着垄断力量可以收取绝对地租，而绝对地租与相对地租在性质上是完全不相同的，绝对地租与土地差异无关，只与垄断力量有关。并且，一旦形成，绝对地租就成为调节一切地价的一般价格的组成部分。
可见，这是最基础的价格决定因素。在达到经济限度之前，这个因素所决定的价格就是市场上所有土地的参照价格了。这个参照价格不改变，房地产价格的根基就不会动摇。
2．房地产价格与消费者支付能力的分析
按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1．8—5．5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3—6倍之间，中国国际经济交流中心研究员2010年4月21日在北京公开表示，目前中国房价收入比已超过15倍，上海、北京和广州等地的房价收入比则超过50倍以上，泡沫现象严重。房地产泡沫已成为事关中国国民经济全局的系统性风险。
尽管房价收入比是一个国际公认的指标，但是在马克思地租理论模型中，仅仅是房价影响因素之一，如果不结合其他因素来综合考虑，仅从这一个指标看，不会得到准确的结论。因为在公式（5）中，除了消费和支付能力C，每个国家在k、q、h、Z四个方面是有差异的，并且很可能差异极大。
所以，仅仅通过房价收入比这一个指标判断房价泡沫很严重，是不科学的。
3．高房价与经济发展产业结构问题
反对高房价的一种观点是，房价高昂损害了其他产业的发展。而与之针锋相对的观点是房地产行业拉动了其他产业的发展。
在马克思地租理论的框架下，我们可以这样来理解这个问题：首先，马克思指出，地租的量完全不是由地租的获得者决定的，而是由他没有参与、和他无关的社会劳动的发展决定的。就是说，其他产业的发展是房地产能够实现高价的一个基础。从模型看，公式（5）可以进一步细化为：
P+r=f（k，q，h，C（y），z） （6）
其中，y表示收入水平。这就意味着，消费能力取决于收入，但是收入来源于其他产业，其他产业越发展，可用于购买房地产的收入就越多。而房价的上涨，也受制于其他产业的发展。
准确地说，房地产业与其他产业发展的关系，应该这样来描述：在资源总量不变的条件下，高房价会吸引更多的资源进入房地产业，其他产业得到的资源就相对减少了，因此，这种情况下，其他产业的发展就受到了损害；在经济增长情况良好时，其他产业的发展为房地产业的发展提供了条件。
4．房价与生存和发展权利的关系问题
一个让人困惑的问题是，在大家都认为房价过高的情况下，房价依然能够持续上涨这么久，是否有其合理的因素呢?答案是有。
那就是公式（5）右边的Z因素。在中国，房价并不仅仅是居住的功能，它与很多“维持和发展的权利”捆绑在一起。人们熟悉的学区房、购房入户、婚房等等，都是把某些发展的权利与住房捆绑起来了。当人们购买一套住房时，买到的不仅仅是居住的功能，很可能包含着入学、户口等多种社会功能，而这些社会功能是许多人不可或缺的，仅仅这些附着的社会功能的价值就可能远远超过房子纯粹的居住功能。换句话说，人们买的不仅仅是住房，还有“维持和发展的权利”。
这一个因素在不同的国家、城市有很大的区别。比如，按照国际上的房价收入比指标来判断，很可能一个有“泡沫”的房价，反而是低估的，因为，国际标准并没有考虑“维持和发展的权利”这一部分价格。表面看来的“虚高”房价很可能是有“权利”价值做支撑的。
从另一方面来看，高昂的价格剥夺了很多人“维持和发展的权利”，这些权利本不应该标价出售的，但是通过与住房捆绑在一起，它们被“市场化”了，“价高者得”的市场原则使得穷人丧失了应有的权利。
5．房地产价格与金融支持
即使考虑“维持和发展的权利”所支撑的那部分价格，现有的房价很可能也是过高了。造成这种情形的一个重要条件是金融的支持。无论房价包括什么内容，没有金融支持，人们的收入就是房价上涨的一个重要限制。而信用，突破了这个限制。
由于金融支持的作用，公式（5）中的C似乎没有影响了。房价可以不受消费者收入的限制，而只受信用条件的限制了。一旦脱离收人和消费的范畴，房地产也就不再是消费品，而是进入到金融资产领域了。它的价格将受到一个完全不一样的规律所支配了。
政府、学者和公众都十分关注金融政策的变化对房地产市场的影响，但是，只有马克思的地租理论能够清晰地指出，金融支持是怎样打破界限，使得住房由消费领域进入资产领域的。这对于房地产政策的制定具有积极意义。
6．房地产价格的上限与调控措施分析
房地产价格的调控是近几年政府和民众关注的事情，但是调控的效果不能令人满意。从马克思的地租理论来看。要使得房地产价格不再过高，可以从以下几方面着手：
第一，使住房从资本品市场回归到消费品市场。世界上大多数国家采用的办法是将市场分割，一部分住房是消费品市场；一部分住房是资本品市场。作为消费品的住房不应成为谋利的工具，这是基本原则。
第二，逐步将“维持和发展的权利”与住房脱离。让房价仅仅反映住房的价格，而不是“一系列权利”的打包价。
第三，改革地方政府的激励机制和土地制度，杜绝收取绝对地租权利的滥用。
五、简要的结论
马克思的地租理论简洁而含义丰富。本文仅仅是粗略地将其模型化，这个模型还可以进一步细化，反映出更细致的理论意义。这一模型容纳了政府行为、消费者行为、产业行为和金融行为于一体，结合我国当前房地产市场的诸多现实问题，能够将许多看似杂乱无章的观点兼容并蓄，而且合乎逻辑地表明各因素的作用，是一个很有生命力的综合性模型。当然，由于我们并没有进一步细化该模型，对相关问题的细致分析也只能留到将来完成。
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