新一轮房地产调控措施实施一年多以来,住房价格出现较明显的下行态势。笔者认为,住房价格下跌是客观趋势,有利于产业结构调整。

住房价格下跌是客观趋势

房地产繁荣已经持续十年以上,以北京为例,2002年至今北京房价上涨约4倍。任何一种投资品都不可能只涨不跌,房地产市场也不例外。综合考察当前国内外因素,都预示着住房价格下行或将是未来趋势。

目前,欧美债务危机吸引国内资金到国外投资房地产,但对国内银行业构成压力,这将抑制国内房价上涨冲动。此外,国内限购和未来房地产政策完善乃至税收结构(开征房地产税、遗产税等)的调整,都将抑制未来房价上涨。

从货币政策来看,将不会回到2009-2010年状态,这也制约了房价回升空间。目前房价下跌,限购是一个因素,但主要还是市场力量在发挥作用。2009-2010年的住房价格不降反升,是银行主动放贷、货币政策较宽松所致。当时的房地产市场不仅吸纳股市资金,也吸收社会过剩流动性,信贷资金过分集中到该产业。但今后房地产贷款不会回到前两年的状态,房价持续下跌是必然趋势。

信贷结构调整,也催促房价下跌。支撑高房价的根本因素是银行信贷,2002年以来,银行信贷差不多翻两番,住房价格也是如此。但目前房地产过高的比重不可持续,因此,未来房地产的信贷规模不会与信贷总规模同步增长,只能低于信贷增长,甚至总规模下降。只有这样,才能引导企业投资于其它产业和研发,房地产价格也将回归理性。

房地产价格下跌,与股市、投机品价格下跌规律基本雷同。当价格下跌达到15-20%,后续的情形将超出预料。那些在一些城市购买几十套的投资人,将率先降低房价,而且幅度至少在10%-15%。如果降价超过6-12个月,仍不能出货,降价的幅度将更大,大企业也必然跟进,房价将趋向理性。

有利于产业结构调整

过去10年的房地产价格上涨,使很多企业热衷于“炒房”。因此,全社会资金集中到房地产行业。央行数据显示,2011年9月房地产信贷10.46万亿元,占同期信贷的19.82%,如果计算各种隐形贷款,这个比例更高,超过银行信贷行业控制比例不超过15%的要求,但这样的信贷结构和市场现象是不可持续的。

目前,房地产调控政策已经让很多企业醒悟,一些企业不再期待从房地产行业谋求暴利。这有利于企业增加非房地产行业的研发与投入,有利于中国转型,真正提高企业和国家的竞争力。

住房价格下跌带来一些产业的调整,正是社会所期望的。以钢铁工业为例,因为住房的过度发展,小钢铁这几年很红火,而大钢企产品结构调整后失去市场。房地产的价格下跌带来的产业调整,符合经济发展方式转变,有助于提高发展的质量和安全性、协调性,也符合我国应对气候变化和减少温室气体排放的要求。

房价下跌五成可承受

银监会前主席刘明康日前表示,银行能够承受住房价格下跌50%。笔者认为该说法有一定道理。

首先,住房信贷没有资金链条,下跌风险可控。中国没有实行信贷资产证券化,住房价格下跌,只影响贷款回收,没有其它资产价格下跌损失。银行实行住房抵押贷款,只给予住房价格的50%进行抵押,最高不超过70%,即使出现违约,也不会成为普遍现象。近两年,房价上涨达到50%-80%,甚至一倍多,下跌50%可收回本金。

其次,从市场经验来看,市场可以承受房价下跌50%。有些观点认为,中国经济承受不了房价50%的下跌,然而经验表明,超过50%的情况不会对实体经济产生较大伤害。回顾中国的股市,短期内下跌幅度超过60%,当初很多人也有诸多危言耸听的结论,结果却并非如此。住房价格下跌,其成本也在发生变化,尤其是土地的价格也在变化,各种成本都在变化,这就是物价下跌的现象。住房价格下跌,也是社会收入重新分配,对中低收入阶层而言,财富购买力提高,那么房价下跌对他们更有利。

再次,从住房购买结构来看,社会可承受房价下跌50%。分情况看,已经购买住房的消费者,其住房的价值只是居住。房地产价格涨跌与自用购房者的居住权无关,也不影响使用价值。自用购买是住房消费购买的主体,其比重较高,导致总体房价大幅度下跌,不影响社会安定。所以,住房价格下跌,社会具有承受力。

房价大幅度下跌,预期的价格上涨没有实现,用租赁偿还月供的投资人压力将增大。因此,住房价格下跌的压力主要针对投机客和囤积商,而他们的承受力超越普通民众,影响也只是其盈利减少或出现亏损。

国家行政学院决策咨询部 陈炳才