文章提要：在收入差距大而供给相对不足的情况下，经济学分析表明，针对必需品或消费者偏好极为不均的产品进行限购比传统价格机制更为合理，因为限购拉平了不同消费者之间的边际效用。另一个比较新的理论是，限购，如资本管制，是调和资产市场的过大波动的有效机制。本文论述，地产限购的本质就是局部性的资本管制，是机制设计理论的具体运用。地产限购成功的关键在细节，在于设计一个有效甄别消费需求和投资需求的机制。地产限购是过渡性的制度安排，在今天的环境下，它比传统的调节手段更为有效，但其成本也十分明显，即，它阻碍或推迟了部分消费需求的实现。因此，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政；建立公共性住房的融资、建设、管理机制；借鉴德国、新加坡等国经验，合理调节投资需求。这三条做到了，房地产限购也就具备了退出的条件。
在许多中国经济学家的心目中，限购是大逆不道、倒行逆施、离经叛道的经济政策。的确，限购让大家很自然地回想起计划经济时代，回想起凭票购物的时代，所以，中国经济学界对于限购似乎有一种本能的反感。本文的主要目的是从经济学的学理上分析限购的本质、理由、适用性及其后果，以求比较系统、精确地讨论问题。
限购的基本概念
什么是限购？其本质是什么？限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。那么，在什么情况下用数量限制的方式比完全市场化自由买卖(即出价高者得)来得更合理呢？这是本文的核心问题。回答这一问题必须要有一标准，即，必须定义什么是合理。为此我们必须有一明确的社会福利函数，仅仅是帕里托改进的原则是不够的，因为我们会涉及各人之间的效用比较。我们以下的分析采用消费者效用之和极大化这个相对常用的目标函数。也就是说，我们的判断标准是消费者效用之和是否最大。
传统限购逻辑三要素：短缺，收入差距过大，特殊需求
限购的传统理论是收入差距大，同时，限购的产品出现了供给不足，而且该产品是生活必需品(边际效用下降较快)，或者该产品在各个消费者之间效用差距极大。另一个产品是其他普通产品，其边际效用是常数。这个理论在经济学界应该不必太多解释，没有太多争议，有点类似博弈论的百姓定理(Folk Theorem)，结论都知道，表述和证明各不同。
生活必需品(如粮食)的情形是这样的。设想社会由两人组成，其收入不均。如果粮食供给充足，低收入者有足够收入，于是，两位均以市场价消费粮食，以至于各自都达到一定的粮食消费量，余下收入消费其他产品。因此，每人的粮食边际效用均等，粮食的分配达到效用之和极大化。而假如粮食供给非常不足，远远达不到以上的粮食消费量之和，这时，如果继续按照市场原则分配，粮食价格会飙涨，收入低者倾囊消费于粮食，其消费量还是比不上高收入者。于是，低收入者粮食消费的边际效用明显大于高收入者(即更加饥饿)，社会福利没有极大化。
现在如果引入限购，即每人限量购买一半的粮食供应量，此时粮食需求下降，价格下降，结果会是拉平粮食消费，拉平边际效用，使得社会福利极大化。注意，如果收入是均等的，那么即便不限购，粮食消费也会平等，社会福利也是极大化的。所以，凭票供应如粮票制度合理性的一个必要条件是收入不均。
第二个例子是挽救生命的高端医疗服务。伴随现代科技的发展，出现了一些可以延长乃至挽救生命的医疗技术。但由于是新技术，其供应往往短缺，这些也是高成本的医疗技术。假设每个消费者的偏好相同，即大家对延长生命所赋予的效用是一样的。如果按照价格机制分配的话，那么，高收入者得到的更多，现实情况往往如此，但不是社会福利极大化的。后者要求限制对x的消费，不是出价高者得，以此拉平消费，均等边际效用。要达到这个目的，办法很多，比如用排队的方式来解决。这也是限购的一种方式，因为有钱不一定买得到。
第三个例子稍微与众不同一些，模型稍微复杂一点。那就是美国在越战时期的强制征兵制度。当时的办法就是按照出生年月抽签。我在密西根大学工作时的一位同事Roger Gordon不幸被抽中，当过兵，但他有一技之长，在军乐队吹单簧管，没上第一线。因此，他对征兵问题感受极深。我与他以及今日清华同事白重恩曾经合写过一篇文章。该文是谈经济改革中的税收问题，原本与征兵无关，但写作过程中，Roger特别谈到征兵问题，随后以此为灵感创造模型。我和白重恩开始略感突兀，还是欣然接受。该模型描述了这样一个道理。如果使用市场机制，逃脱征兵的指标会有个价格，那么，高收入家庭的孩子可以花钱逃脱征兵，低收入家庭则做不到，至少当时银行不会为此借钱。但这种分配方式很显然不是福利极大化的。因为低收入家庭的子女对征兵的厌恶感可能还高于高收入家庭，比如Roger的家庭收入不高，但他是个非常有才华的学者，特别不喜欢军营生活。于是，市场机制会导致如下的扭曲现象，即，部分低收入家庭的孩子被征兵，而他们被征兵的负效用明显大于逃脱征兵的富家子弟的负效用，因为他们收入低，不得已还是当兵。因此，即使不考虑道义问题，仅仅是从经济学福利极大化的角度来看，按价格机制来购买逃脱征兵义务的办法不是最好的。相对而言，限购(在此是不许购买)之下，社会福利来的更好。抽签是一个替代办法，它让每个家庭以同一概率避免征兵，但有钱也买不到避免征兵的指标。事后看来，Roger本人虽然运气不好，不幸被抽中当兵，但是他还是认为抽签比自由买卖指标要更合理。
比较新的限购理论：调和资产市场的过大波动
最近几年，尤其是金融危机爆发之后，经济学界对于资本市场的运行有了进一步的认识，这与过去十几年来行为金融学的进步不无关系。今天，大家更愿意接受一个基本理论，那就是短期来看，金融市场的投资者往往是“非理性的”(有各种精确的定义)，他有过度反应、赢与输时行为不对称等行为，而金融市场制度又有各种各样的正反馈机制，这使得市场的调整周期不仅长而且调幅非常大。比如说，金融市场可能会在短期内出现这样的现象：今天价格越高，大家对未来价格有更高的增长预期，因此泡沫会不断吹大，直到最终惨烈地破灭。
换句话说，金融市场尽管最终有自我调节能力，但是，这种自我调节的过程可能太慢了，在调节的过程中，它所吸引的投资量可能是非常大的，而到最后，泡沫破灭下降的程度，又会是巨大的，而且是瀑布似的下降。在这种情况下，政府或者监管者有理由比较早地介入，通过某种方式来提醒甚至于限制投资者的行为。这么做的根本理由，不仅是防止泡沫吹得过大，更重要的是，防止在泡沫不断高涨的过程中，资本市场对实体经济带来的影响。
限购，或者说限投资就是一种调和资产市场巨大波动的办法。面对热钱，采取资本管制，防止热钱涌入。中国的资本市场至今不容许境外投资者自由进入，用的就是境外合格的机构投资者计划(QFII)。这就是一个限购计划，它给合格的境外机构一个资金流入的额度，而且对于资金流出还有一定的限制。金融危机后，各个新兴市场国家面对美国的二次量化宽松政策，从2010年底开始纷纷采取了资本管制措施。为什么？究其原因，就是防止热钱涌入太多，带来资产泡沫；而未来热钱出走，又带来资产价格大降。QFII的目的是调和资产市场的周期。如果没有资本管制，资产市场的波动和回调时间会加大。
国际金融危机爆发后，国际政策界对资本管制的态度几乎出现了180度大转弯，今天已经是比较接受的了。比如，以色列央行行长、IMF原副总裁、非常严谨的著名宏观经济学家Stanley Fischer最近表示，资本管制是非常合理的，如果没有资本管制，单靠汇率升值应对热钱涌入，其代价太大。
再以房地产为例，如果对房地产的投资(非居住)需求过旺，租金/房价比过低，对房子的投资只是期望从更高的房价中获得回报，而并不关心短期的租金，在这种情况下，会推动房地产的投资、价格上涨，资产的供给量也会上升，最终，市场的机制一定会带来资产价格的回归，也就是说价格的下降，从而使租金收益率回归到一个正常的水平。但是这样的一个过程，往往时间过长，对于金融系统带来的冲击，以及在房地产过分投资过程中带来的土地、资源的浪费，毫无疑问是巨大的。如果监管者能够及时看清这一前景，就应该采取措施进行干预。这种干预的最极端形式，就是直接限制房地产的购买，抑制房地产投资需求。这种直接的限购形式，往往一般来说大家不愿意用，因为是可以通过提高首付、市场利率的方式来打击的。但是在特殊的情况下，这种手段与短期市场的投资需求增长相比，显得苍白无力，因此，限购就成了一个选择。
汽车限购的分析
汽车的使用是传统的负外部性例子。也就是说，一位司机开车上街所带来的实际拥堵情况是超过他的个人感受的。假如一位消费者在上班的路上与另一辆汽车交叉而过，他个人感受到的拥堵只是他所带来的实际拥堵量的1/2，因为他没有体验到对方的感受。因此，对像北京这样的特大型城市而言，最理想的情况应该是不限制汽车的购买，而限制拥堵时段和拥堵路段汽车的使用。即，让消费者在使用环节能够感受到他对其他车辆带来的拥堵效果，这种办法很多，并非本文重点，不一一赘述。
如果对汽车使用限制的手段不多，或者效率不高，那么，限制汽车的拥有量，就是一个退而求其次的方法。控制汽车拥有量的第一个方式就是上海市的价格机制——拍卖牌照。新加坡也实行类似的机制，该国大排量的汽车十年的牌照费大概需要十万美元。
那么在什么情况下，给定要限制汽车总量，北京的摇号限购机制是合理的呢？答案取决于汽车在民众心目中的地位。假如汽车被认为是必需品，大家觉得在北京非有车才能生活，那么，摇号要比拍卖好，因为拍卖会挤出一部分低收入家庭的需求。换一个假设，如果我们认为汽车是一种独特的时尚品，那么摇号也比拍卖合理。比如说，许多中低收入家庭渴望购买一部私家车已经成为了多年的梦想，就像年轻人手中的iPhone一样，拥有iPhone的人不一定都是高收入者，只是这部分人对时尚品给予了极高的效用，节约其他开支去购买。因此，如果完全按照价格(拍卖)机制来分配汽车牌照的话，短期内可能会彻底打破很多家庭购买私家车的梦。换句话来说，许多中低收入的家庭要圆购车梦，宁可接受概率不高的摇号机制，也不愿意去花费极高的牌照费。这部分家庭通过摇号所获得的幸福感，远远超过高收入家庭购买牌照所获得的幸福感。
假如不是汽车是必需品，而是奢侈品，因为公交、打车都可以成为它的替代品。那么摇号就不如拍卖合理了。对于奢侈品的需求，一般是中高收入家庭才会有的。拍卖可以按照车主的偏好分配牌照，比摇号更好。摇号会产生运气好带不是特别爱好汽车的低收人群获得的牌照，而特别喜欢汽车的高收入人群却得不到牌照。
到底汽车属于必需品，时尚品，还是奢侈品？我倾向于认为现在有时尚品的因素，但几年之后可能转变为奢侈品。如果这个判断成立，那么北京市这种摇号限购机制应逐步地转换到牌照拍卖方式。如果有人要追求公平性，即，居民之间的效用差距，一种可以考虑的办法是对已有的牌照限期，若干年续牌照的时候，参照当时的拍卖价格，补交拍卖费，这不在本文重点讨论之列。
房地产及其在中国的特殊性
房地产是一个非常特殊的市场，它的产品具有两个极为突出的特性。第一个特点毋庸赘述，即，它既是消费品也是投资品。房地产业的第二个特点，就是与证券市场相比，它的供给调节以及存量调节非常慢，而且基本上是单向的，只能逐步上升，比如，一个地产项目从规划到建成，即便是在中国这个快节奏的经济体里也要花上两三年时间。地产存量也很难下降——建好的房子很难拆掉退回到原始状态。与此相比，证券的供给是比较快的，其中包括IPO。再者，证券市场的供给可以比较快地减少，如通过企业回购甚至退市。房地产市场的这个特点就意味着房地产业的周期性比较复杂。今天的房价上涨只会带来若干年后供给的上升，而那时的房地产价格不一定会按照市场的预期上涨。
至于中国的房地产，还有三个更加具体的特点。第一，土地的实际所有权控制在地方政府手里，因此，在当前明确的税收体制下，地方政府缺少有效控制房地产价格上涨的基本动力和决心，除非有巨大的社会和政治力量强制要求地方政府这么做。也就是说，中国地方政府在土地供给问题上相对比较保守，不太愿意通过大量供给土地的方式来抑制价格上涨(莫斯科市长曾经通过大量供应土地控制房地产价格，但在我国目前仍没有实质性转变的经济发展模式下，地方政府看重的是GDP，而GDP来自于投资，投资来源于土地出让收入，来自于高房价)。
第二，中国社会的财富增长速度非常快，这表现为银行存款快速上升，流动性极为充足。而中国财富的分配差距，很可能是超过收入分配差距的。其直接含义是，当财富所有者把房地产看作主要的投资渠道时，最终社会上的地产的分配不均程度是对应于财富的分配不均程度的，是远远大于百姓对住房偏好的差异程度的。
第三，由于中国有两千多年的土地文化，社会对土地和地产的内在需求超过国外，如美国和欧洲。与此十分相关的另一个理由是，中国经济独特的城市化道路以及中国独特的户籍管理制度，使得城市住房附加着不少公共服务内涵。这也抬高了对于住房，尤其是城市中心住房的极高的偏好。
这三个因素，土地供给制度、流动性极旺和收入分配不公以及独特的地产偏好，很容易解释中国经济尤其是特大型城市地产价格居高不下、不断上涨的现象。
房地产限购的本质：局部性的资本管制的机制设计
撇开房地产限购的具体形式，从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。其本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。
如果同意上述对房地产限购的本质分析，那么，根据限购的经济学理论的分析，房地产限购的理论基础应该是比较明确了。第一，类似于传统限购的办法，房地产限购是在收入分配不均的条件下，力图满足基本住房需要的一个制度安排。具体说来，这是保护中低收入家庭免于受到高收入者(投资者一般是高收入者)在买房市场过分竞争，用以拉平住房消费、从而均等住房消费边际效用的一个办法，类似于上述粮食与医疗服务的例子。更具体地说，在收入分配差距较大以及房地产供应相对两种需求之和短缺(住房供给难于大幅增加，见以上分析)的条件下，这会使基本需求者能够以比较合理的价格购买房子，从而进一步带来这部分消费者剩余的上升，以及提升这部分购房群体的工作岗位对他们的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部门的吸引力，提升其所在地区的产业竞争力。
房地产限购的第二个理论基础对应于上述第二类限购理论，即，避免或者缩短房地产投资从泡沫逐步形成到破裂的周期，放缓房地产市场震荡的幅度。通过这种对投资性需求的限制，会直接带来对房地产总需求的下降，而需求的下降最终会带来房地产价格的下降。房地产价格下降的另一个后果，就是会在一定条件下导致未来价格上涨的预期下降。而未来价格上涨的预期下降又会进一步控制投资性的需求。
成败关键在细节：找准甄别两类需求的机制
房地产限购就是一个机制设计(mechanism design)。机制设计是三位美国经济学获得2007年诺贝尔经济学奖的成果，是过去50年现代经济学的重要方向之一。机制设计说的是制度的设计者(如政府)为了达到某一目的，如社会福利的极大化，设计一个博弈。该博弈要求每一个体发出信号或进行选择，政府根据所有人的信号或选择，进行决策。房地产限购机制中，每个有意购房者的发出信号不仅是购房量，还包括已有房屋所有量，以及其他个人信息。购房量以及已有房屋所有量是最重要的信号，超过一定数量则表明他是投资需求者。
问题的关键是，仅仅依赖购房量及已有房屋所有量还不够，因为参与这一博弈的博弈者还可能包括非本地的居民，他们有可能出于投资而非居住的考虑，异地投资。最难的就是甄别这部分人群。还需要其它信号或变量。
在北京，户籍是不是一个好的甄别变量？不见得。户籍可能不应该作为房地产限购的一个变量。为什么？因为不论是否合理、合法，事实上，在今天的北京，存在一个灰色市场，即，户口指标可以比较方便地买卖。如果把户籍作为房地产限购的一个变量，它无形中会使得投资需求的部分收益转变为户籍价格的上升，由户籍市场的套利者获得。且不论这是否公平、合法，对于限购的目标——控制投资性需求而言，并不见得是最有利的。因为它出现了一定的漏洞，投资性需求仍然会上升，只不过会比没有户籍限制上升得少一些，因为投资收益的一部分转给了户籍控制者，增加了投资需求的交易成本。
如果购房者已经居住在城市而且还计划在城市里继续生活，这部分人应该归结为基本住房需求。很显然，在一个城市居住的时间与他已经居住的时间有相关性，在一个地方居住了1－2年的年轻人，有正式的工作并且纳税，一般来说，他离开这个城市的概率应该远小于刚刚来到这个城市尚未就业纳税的人士，后者则有可能是投资需求者。
所以，原则上讲，比较有效的甄别地产需求的信号变量应该有两个：一是已有的住房数量，二是购买者的纳税和已经居住的时间。目前的情况，似乎个人纳税记录相对居住证管理比较严格和系统，更加可靠。
至于纳税或是居住年限，只要记录控制严格，似乎不必太长就可甄别，因为纯粹的投资者不太可能有耐心等待一到两年从而获得买1套房子的投资机会。凯恩斯曾说，投资者往往具有动物精神，是冲动性的，稍微缓一下，投资的冲动就会远去。相反，如果要求5年的记录，会对部分真正准备在本地扎根安家的基本住房需求者带来不必要的过长的等待。
地产限购是强力降温药
应该说，与过去5年多以来各个地方政府采取的税收、利率等措施相比，房地产限购这一制度安排控制投资需求的力度是高了几个数量级。税收、利率等措施，有用，但在洪水般地产价格上涨的预期面前，杯水车薪。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。以地产交易税为例，它无法甄别两类购买者。至于房产税，它的力度(1%左右)无法抵抗年复一年10%以上的房价上涨预期。限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。
房地产限购一个可能的前景，是分三阶段展开。第一阶段是僵持，就是一级市场上开发商并不见得愿意降价，但二级市场价格可能有所下降，当然交易量会萎缩。第二阶段是预期的改变，大家开始注意到投资需求在下降，于是预期未来价格会降。第三阶段是降价和一定的交易量的回升。在价格降到一定水平的时候，消费性需求开始入市。这种前景实现的前提是政府要有一定的决心，一定的持久性，要坚持一段时间。其次，政策要有一定的改进和优化，比如上述户籍的因素就应该调整，年限也应适当降低。再者，相应的配套措施必须跟上。在僵持期内，一些有住房需求的年轻人还买不到房子，可能同时租房市场还没有建立起来，这时，政府一定要加强公租房和廉租房建设。
房地产限购的成本是误伤无辜，属于过渡性的制度安排
中国经济的改革很少有一步到位的。过去的产权改革、国有企业改革、金融改革都是一步一步推进的。改革需要过渡性的制度安排，房地产限购应该是一个过渡性的制度安排。它对于现有的体制是一个改革(前提是必须解决好上述机制设计中的甄别问题)，它应该能够比已有的种种措施更快地改变市场价格上涨的预期，从而达到稳定房价的效果。
为什么房地产限购是一个过渡性而不是长期的制度安排？因为它有成本。成本就是它对消费性需求有误伤的可能。即，已经在某一城市工作多年、有意安家买房、但是税收或居住记录不全的人，住房需求无法满足；另外，外地搬入、打算长住的家庭，不可能马上实现拥有房产的计划，这也是误伤。地产限购控房价，其代价就在于此。
因此，从长远来看，必须不断改革，从根上解决中国房地产市场的问题。第一，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政，让土地供给更加透明合理；第二，必须建立公共性住房的融资、建设、管理机制，不仅保障基本住房需求，而且用公共性住房间接调节市场化的房地产；第三，研究借鉴德国、新加坡等国的宝贵经验，在房地产的交易、房贷、保有环节合理调节，包括合理纳税，控制投资需求。如果这三条做到了，房地产限购措施具备了退出条件，中国的房地产体制则进入了一个更高形态。房地产限购这个过渡性的制度安排的使命就已经完成，可以告别历史。
建立过渡性制度安排，是中国30年改革最宝贵的经验
历史的发展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度变迁，事实上是社会不断前进的必然过程。改革是在回应社会广泛关注的重大问题并在解决这些问题中推进的。改革往往不可能一步到位，而必须建立一步步的过渡性制度安排，并且为它们的不断演进创造条件，这才是过去30年中国经济腾飞的最宝贵经验。
经济是基础，法律法规作为上层建筑，一定是随着经济发展的需要而不断演变的。即便是长期坚持的基本条规，说到底也是为了建立某种有利于长期经济发展的承诺。当某些陈规明显地制约着经济长期发展的潜力的时候，墨守陈规恰恰是违背了墨守成规的原意。
房地产限购在包括笔者在内的许多学者所呼吁的二次房改达到调整地产价格预期的目的，完成它的使命之后谢幕，它那时的谢幕会引进更为合理的、更加有效的房地产的制度安排。
