展开主题之前，先让我们看看相隔大半个世纪前的若干新闻报道：公元1930年6月15日上海《申报》报道，“陶尔斐斯路一大房东将该屋以巨额顶费顶给别人，通告客户限期迁让，否则停止水电，并召来十余人前来示威，在房间内堆放马桶，还殴辱了2位妇女……”。1949年10月7日《申报》载：上海市一开棺材店的房东，为向房客收回房屋，竟率众运去棺材11口放置房客家中；甚至将死婴放到房客室内，久不收殓。……
距离我们今天不远的数年前，2002年2月某日《青年报》报道：秦皇岛市一承租人和房东就房屋租金问题不能达成一致，承租人又执意不肯搬出。女房主为驱逐房客使出“高招”，在用砖头将店门的玻璃砸破后，将自己租出去的两间门店内分别泼入了一桶大便，满屋的污秽让房客无法停留。双方因此再起纠纷。又据北京千龙新闻网报道，数年前，北京宣武区一房东为了逼房客搬迁，竟派人将屋顶掀除导致房客无处安身。
人们自然会发问，如果说发生在大半个世纪以前上海滩上的旧闻，是由于“历史条件的局限”和“旧社会的恶习”， 那么，本世纪初发生在那些已经开始步入现代化发展的城市里的“新闻”，大概是偶然发生的吧？调查研究的结果表明，情况并不像人们想象的那么轻松和乐观。
笔者曾在几年前专门走访了深圳和广州等地的私房租赁聚集区。对房屋租赁纠纷中的有关案例进行了实地调查研究。在深圳的白石洲、下沙等地，我反复地追问这些房东们一个简单的问题：当房东与房客发生纠纷的情况下（比如追讨房租未果等），房客又滞留在物业内不愿搬出时，你们房东怎么办？得到的答复几乎是异口同声：先断电，再断水；如果房客仍坚持不搬出，还可以派人上门打闹并将房客的家具杂物等扔出门外并强制换锁等等。在这些房屋租赁集中的地区，由此矛盾升级，最终大打出手的案例屡见不鲜。其情景很容易让人联想起老电影“七十二家房客”中一连串经典镜头。
我提醒这些房东们，这类的方式是非理性的、粗暴的，不人道的，也是违法的。如果房间里有婴儿或老人，你们也采取这样粗暴的“驱逐房客”方法吗？为这种事闹出人命来值得吗？看得出，这些房东们对此类问题从来就不屑一顾。
我还告诉他们一个真实的案例，在美国的旧金山，有一个老华侨靠租赁房屋为生，因为与房客发生纠纷，就采取了断水断电的方法对抗房客们。最后该华侨被警察逮捕并被判刑坐牢数年。说到这里，这些房东们似乎更理直气壮，他们说：“美国永远是美国，中国永远是中国。中国永远都不会搞美国那一套。”的确，在中国民间习惯看来，这些粗暴的方式往往又是异常“便捷有效”的。不难想象，倘若有人打算将这类非理性的纠纷处理方式纳入有中国法制特色的“本土资源”的话，大概不乏有人信之诚笃。
自1949年建国以来，房东这两个字对大多数中国人而言，曾是很陌生的。
有充分的证据表明，一个被称为“房东阶层”的群体正在中国勃然兴起。这一阶层在改革开放之初就应运而生。以北京市为例，据有关资料表明，北京市可用于出租的房屋面积早已超出上亿平方米，按比例北京市房屋总量的40%以上都可以用来出租。北京流动人口多，同时北京每年要增加10万以上常住人口，每年五六万对青年要组成新的家庭，另外房屋拆迁过程中对租房也有需求。北京市对出租房的需求量极大。随着市场的活跃，买房用来租赁投资的人也越来越多。有报道说有一温州人在北京有近50处房产用来出租。
在深圳，人们习惯称那些用土地换取足够房产并倚赖出租为生的人为原住民房东。曾有数据显示，深圳有大约近亿平方米的建筑为这些老房东们所有，如果按照深圳2003年的房地产销售面积来计算，大约可以继续销售10年。若干年前，深圳福田城中村改造将拆除620万平方米的建筑，75%的私宅将被拆除，近半新增建筑将用于支付这些老房东的赔偿。显然，房屋出租业已经成为这个群体的旱涝保收的行业。
房东房客双方发生纠纷后，如何合法地驱逐房客？对很多包括法律专家在内人的来说，听起来似乎是个很简单的问题。其实不然。房屋租赁纠纷发生后，争议可能触及的不仅仅包括租赁合同法律关系，不动产的物权关系，还涉及到房客本身的人身权利；以及由于被驱逐的房客在步出私人领地后如果“无家可归”还可能给社会公众带来负担，由此导致国家的公权力涉入这个传统的私法领域，等等。毫不夸张地讲，长期以来，如何依照各国的实际国情，设计一个切实可行的驱逐房客的法律程序并最大限度地降低社会为此付出的成本，已成为一个亟待解决的法律难题。
不庸讳言，这是一个我国法学界长期以来未曾加以充分研究过的一个领域。我们遗憾地发现：和民法和民事诉讼法学中其他的问题相比较，有关处理房东房客之间租赁纠纷的理论研究和实践，已经被人们忽视到了惊人的程度。
值得庆幸的是，今天的中国，不可能是深圳下沙村的房东们想象的那样“永远”不变的中国了。二十世纪的中国法律体系（尽管已经被中国领导人宣布成功“建成了”）已经无法挽回地进入了国际制度的竞技场，无论是宪政改革这样的高端法律理论，还是“房东房客纠纷”这样的低端法庭技术，都已经被烤在了国际法律制度和法律技术之格斗广场的火炉上。谁让地球不仅是圆的，而且还是平的呢？
如同改革开放30多年来我们的习惯做法一样，我们不得不来环顾一下欧美发达国家在这方面的立法和司法经验。
不动产租赁现象可以追溯到早期的封建农业社会。据西方权威法律史专家考证，在并不存在公寓楼宇和购物中心的古代中世纪，甚至上溯到整个十九世纪期间，不动产租赁法律调整的主要对象还是指用于耕作的农业土地。
由于沿袭了英国早期的法律制度，在英美法中，房东一词至今仍然和地主（LANDLORD）一词混合使用。然而，“地主”这个词汇在新中国的政治词典里曾经是个同欧洲中世纪“异教徒”一样可怕的罪名，至今还让不少令人心有余悸。在国内，人们更乐于使用房东或业主这类词汇。（不过听说，近年来“情况正在起着变化”。在大学里，有些同学谈起自己的家族，喜欢说自己爷爷以前那辈并不是放牛娃而是大地主，大家每每投以羡慕的目光，叙述者自己也感觉倍儿有面子。至于“俺爹俺娘”当红卫兵“打砸抢”的那段可耻经历，绝少有人提及。）
在美国这个世界上最富有的国家里，其实并不是人人都当地主和房东的。据有关统计，在美国，大约有40%的人不拥有房屋并需要常年靠租房居住。所以，有关房东（LANDLORD）与房客（TENANT）之间的法律诉讼在美国实属十分常见，以至于在美国不少州的法院里设有专门处理房东房客纠纷的一个法庭，名叫Unlawful Detainer Court （非法占住案法庭，有人径直称其为“驱逐房客法庭”);相关的诉讼称为 Unlawful Detainer lawsuit（非法占住之诉)。这个法庭的法官十分忙碌，除了节假日外，几乎天天开庭，通常每天要审理十几个案件。因为此类案件情节并不复杂，绝大部分案件都是当天做出裁定并及时获得执行。法庭的权威和效率之高，令人惊叹。
在美国，屋东要驱逐房客，如果协商无效，依法必须先经法律程序，获得法官的司法裁决。任何擅自采用私刑手段（包括中断水电，威胁恐吓以及其他暴力方式）驱逐房客的房东，都有可能触犯刑律并承担刑事责任，给房客财产和精神造成侵害的，还应当承担民事赔偿责任。
在美国加利福尼亚州，依据法律，房东在驱逐未按时付房租的房客时，可先以口头通知房客欠缴房租。如房客依然欠缴房租，房东三天之后可向房屋法庭申请驱逐，法院会通知房客出庭说明原因。若房客未按时出庭，法官将采信原告说词，进行缺席宣判。
驱逐房客可用的理由有两种：当房客无法按时交房租时，可采未付房租（non-payment）；而当房客违约对房屋的使用超出原先协议的范围，如私下转租，契约期满仍不搬离，或对邻居的生活形成妨碍时，可以以霸占（holdover）为由驱逐。
在有些场合，房东在法庭上并不是理所当然的赢家。如果房客有证据表明房东的过失或送达通知的错误，那么整个诉讼程序可能会增加到数月才能完成。如果房东败诉，租约不仅将继续履行，有时还要赔偿房客的相关损失。
如果房东胜诉并取得判决书（Writ，英美法称之为恢复不动产占有的执行令状）后，只有法庭警察负责执行法院的驱逐令，房东不得以任何私人手段借机对房客采取精神或实体的威胁与骚扰。房客必须在限定时间内自行搬离。房客搬离后，房东才有权换锁。如果房客在限定时间拒绝搬离，或搬离后再次返回房间，房客有权报警。警察可以依法以非法侵入私人物业的罪名将房客逮捕并起诉。房客搬离后，房东有权换锁，并将房客的私人物品在限定的时间内做出妥善保管。
这些规则看上去具体而繁琐，但其实质上体现出一个法治国家在处理“不动产强制程序”方面的基本原则：理性、和平、有序和公平。其法律意义实际上已经超出了房东房客纠纷中“驱逐房客”这样的具体案由。
除了美国的司法经验外，笔者还研究了法国和加拿大等国的类似法规和司法案例。尽管这些西方发达国家存在着司法传统方面的差异，在具体处理方式上各有特点，但在基本原则方面是一致的，这就是：对不动产占有人采取强制驱逐，必须进入法律程序，无论是政府行政机构还是民事权利主体，都不得以任何暴力方式行使此项行为。尽管西方国家早年在这个领域的确也曾有过野蛮的记录，但今天这些做法，无不昭示着人类文明的进步。
在西方国家十九世纪前后的法律法典中，法律明显地倾向于保护不动产所有人（如房东）的权利，并对承租一方设置的严苛的条件，例如，对承租人而言，如果超期占有不动产超过期限（哪怕是超期一天），也要在法律上承担支付不动产所有人整个期间的租金。在英美的普通法里，法律给了土地所有人过多的权利，而对承租人对抗土地所有人方面则保留了极为有限的空间。包括马克思在内的社会主义思想家们都曾对此提出过深刻的批判。
值得注意的是，人类进入二十世纪后，情况开始发生了改变。欧美国家在最近几十年的立法和司法实践中，开始注意保护社会弱势群体的权益，比如在有些人口密集的大城市内，立法禁止房东任意提高房租和恶意驱赶房客。比如，在有租房管控（Rent Control）的城市里，房东必须有正当的理由才可以终止租约。有统计数字表明，在欧美发达国家里，那些“无家可归”的流浪汉中有不少人是被房东赶出房门后流落街头的。所以，这些国家的政府纷纷制定法规，在限制房东对房客实施“恶意驱赶”的同时，对这些“弱势房客群体”提供必要的社会救济，包括协助支付房租和设立免费庇护所等。
今天看来，需要反复提醒人们的是，马克思在《资本论》中所解剖的资本主义，不过是资本主义的初级阶段。资本主义也在不断发展、演变，以适应时代的要求。今天的资本主义社会已经是一种含有许多社会民主主义因素的社会，这个社会在高税收高福利、救济老人、儿童、失业者、贫困者的福利方面，甚至远远超过那些社会主义国家。
遗憾地是，在中国，不动产租赁活动尽管历史悠久，但是千百年来整个社会并没有发展出成型的和复杂多样的商业模式，国家也没有对应的法律协调和管理制度，历代统治者往往都视不动产租赁活动为私人琐事而听任民间习惯法支配。
如果我们的想象力稍微丰富一点儿，不难想象到，中国千百年里农民起义的缘由几乎也和这块土地上缺乏一个合理的“不动产强制程序”有关。很多研究案例证明，在“旧社会”，当农民欠缴地租或拒交地租的时候，地主通常会选择从农民手里收回土地以更换新的佃户，但农民往往拒绝交还土地。在缺乏成型的司法制度而且官府又袖手旁观的情况下，地主则往往建立私人武装（如团丁等）并私设公堂，可能由此引发地主和贫苦农民之间的大量暴力冲突。此类矛盾积累到一定程度，大量破产的农民便揭竿而起，起义或革命势不可挡。
还有，中国大陆今天聚集着城乡各类矛盾焦点的“强制拆迁”，其中也充满了各种各样的“民间私刑”，难道不是也和这块土地上长期缺乏一个具体合理的“不动产强制程序”有关吗？最具讽刺意味的是，最早将“不动产强制法律程序”带来中国的，竟是1900年后占领了天津后力图恢复社会秩序的八国联军（《南方周末》曾有专文叙述此事）。
最后，想和诸位分享一下张艺谋的经典影片《活着》（根据余华同名小说改编，至今在大陆未获公映）里的两个有趣情节，与本文讨论的“不动产强制程序”有点关联，十分令人回味。
情节一：嗜赌如命的富贵（葛优扮演）在赌场里将自家仅剩的一座房产输给了本镇皮影戏班子老板龙二。依照“万恶的旧社会”说法，“赌债也是债”。所以，按照“老规矩”，在镇上长老们的监督下，双方按手印画押，房子过户给了龙二。我看到这个情节时，不禁想到，假如富贵不愿意搬出房子，龙二该怎么办呢？显然，那个年代是没有什么法院来管这码事的。除了找人来动手打闹，估计龙二不会有什么更好的办法。
情节二：富贵把房子输给龙二以后不久，共产党在国共内战中获胜并取得了政权。此刻戏剧性的情节出现了：在新政权划定的阶级成分里，龙二成了地主，富贵成了贫民。政府搞土改要没收龙二的房子，龙二拒绝交出房产搬家走人并且一把火将房子烧成灰烬。接着龙二被作为“反革命分子”判处死刑立即执行。枪毙龙二那天，富贵听见了枪响，吓得尿湿了裤子。急忙跑回家和太太家珍(巩俐扮演)说：“一共五枪，打得实实的，把龙二给毙了。当初如果我不把房子输给龙二，这五枪肯定就会打在我身上”。从法律上说，这也算是个“不动产强制执行”案件吧！不过，看到这个情节，学法律的人大概会失魂落魄的。在革命的年代，有谁会来听你讲“强制驱逐不动产占有人的法律程序”呢？
（这是作者为《法制日报-法治周末》撰写的专栏文章，每周四出版，本文发表时略有删改。）
