1945年7月4日，毛泽东专门邀请来延安考察的黄炎培等人到他家里作客，整整谈了一个下午。毛泽东问黄炎培，考察了几天有什么感想？黄炎培向毛泽东谈及“其兴也勃焉，其亡也忽焉”的皇朝更替周期规律。毛泽东高兴地答道，“我们已经找到了新路，我们能跳出这周期率。这条新路，就是民主。只有让人民来监督政府，政府才不敢松懈；只有人人起来负责，才不会人亡政息”。
这个故事，从其产生起，不知道被人们重复了多少遍了。每当中国的改革遇到了困难或者政治、经济和社会的方方面面发生了危机的时候，人们就会想起这个故事。自民主的概念传入中国以来，从“五四运动”到当代社会，民主始终是人们所期待的解决中国问题的终极方法和途径。从中国开始追求民主政治开始，至今已经有一个多世纪了，民主还没有实现。尽管人们并不知道中国何时能够实现民主，但人们对民主的期望则越来越高，希望民主能够帮助中国解决一切问题。很显然，这个还没有实现的民主，实际上已经承担着其所不能承担的负担。
中国的问题离不开土地
政治改革很重要，民主化也很重要。但是，世界历史发展经验表明，人们不可以给民主政治过高的负担。一遇到问题就想到用民主政治来解决，是一种不切实际的想法。民主政治不是万能药。民主能够解决一些问题，但同时还会带来其他很多问题。毛泽东的回答从经验上来看，只回答了一半，即上层建筑。皇朝更替属于政治范畴，属于上层建筑。还有另一半经济基础更为重要。皇朝更替只是一个结局，而非原因。从大历史看，这个经济基础的核心就是土地问题，尤其对中国而言。经济、社会和政治等方面的发展和变化都和土地分不开，甚至民主化本身也和土地问题有关。
美国史学家巴林顿·摩尔著《民主和专制的社会起源》一书，研究了几个主要国家走向现代化的历史，归纳出三条不同的政治道路，即西方议会民主制道路、法西斯主义道路和共产主义道路，发现这些不同路径和土地问题紧密相关。也就是说，解决农民问题的不同方式，导致了现代化的不同路径，同时也造就了不同的政治体系。
从经验来说，民主政治和土地问题、农民问题的解决并没有多大关系，但如何解决土地问题和农民问题，则和民主政治紧密相关。土地问题解决得好不好，不仅影响一个社会能否民主化，而且更影响民主政治的质量。一个社会如果解决不好土地和农民问题，就有可能导致激进的政治变革。这种激进政治变革可能是革命，也可能是民主化。但可以肯定地说，在没有解决好土地问题和农民问题的前提下，即使走上了民主道路，民主的质量也不会很高。反之，如果土地问题和农民问题解决得好，就会给民主政治的产生和发展，奠定一个良好的经济和社会的基础。社会稳定、公平、中产阶级、城市化、工业化等等，这些和现代民主相关的因素，无一不是和土地问题相关的。
数千年的中国历史，皇朝更替的关键也是土地问题。当土地集中到少数既得利益（无论是皇朝本身、政府还是社会少数群体），社会公正就失去了基础，社会稳定就会无从谈起。大批失去土地的农民一旦被动员起来，任何政权就会马上面临威胁。不说久远的历史，现代国共两党的历史，也很能说明土地和农民问题的重要性。国民党在大陆的失败是土地问题，而共产党领导革命的成功经验也在土地。国民党在台湾成功的经验更和土地改革有关。成功的土地改革为台湾社会的工业化、城市化提供了良好的条件。中小企业是台湾中产阶级的经济基础，而中产阶级的形成是台湾社会民主化的最主要的动力。台湾的民主化因为民进党的“台独”路线而导致激进，导致社会的分化。不过，正是台湾庞大的中产阶级使得台湾的民主化，较之其它很多社会更为理性与和平。如果没有这样一个中产阶级，台湾民主化会变得无比暴力。亚洲另外一个社会泰国就很能说明这个问题。
今天的中国，因为改革停滞不前，社会出现无穷的不稳定因素，不少社会力量再次诉诸于民主政治。这非常容易理解。但是，如果人们能够意识到当今中国问题的核心仍然是土地问题，那么就不难得出这样的结论：中国政治改革甚至民主化的突破口可能并不在政治领域，而是在土地领域。
当前的所有问题均离不开土地
很显然，目前中国方方面面的问题都和土地有关，经济上的房地产泡沫、价格飞涨的房地产、社会不公正、收入分化、社会抱怨、年轻一代对未来的悲观主义，等等。《中国经济周刊》最近报道，现今北京和上海的地价超英、美、法、德、日去年GDP的总和。尽管这个说法不那么科学，但的确说明了中国房地产问题的严重性。很多金融专家也越来越担心，中国在今后几年会发生大规模的金融危机，其核心源头还是房地产问题。
在很多方面，中国的房地产就像金融危机之前的美国金融业，已经造成了“过大而不能倒”的地步。美国的金融业绑架了整个美国经济，金融业如果倒下，就意味着美国整个经济的倒下。所以金融业不能倒。美国政府动用大量纳税人的钱来“救市”。经过几年的努力，金融业的确被救活了。但是，金融业复苏并不代表整体经济的复苏。原因很简单，金融业被很少数既得利益所把持，他们追求的只是更多的既得利益，而非社会整体利益。美国经济在好转，但失业率仍然高居不下，社会变得越来越不公平。
中国的情况也差不了多少。房地产绑架整个中国经济。中央政府为了社会的总体利益，努力想控制飞涨的房价，但无论怎样努力都无济于事。在强大的既得利益面前，一系列政策都显得毫无效果。这里有两点很明确。一是中国的房地产业“过大而不能倒”，一旦倒下，就会牵连总体经济，造成经济崩盘，因此政府出台的很多政策只是想控制一下房价，缓解一下民众不满情绪，而不是要从根本上来解决这个问题。二是较之庞大的既得利益（包括地方政府、银行和发展商），中央部门在政策执行过程中的确显得力不从心。
而中国房地产问题的本质就是土地问题。笔者曾经论述中国要围绕着三个社会群体，即农民、农民工和城市居民进行三场土地变革。和其他所有社会一样，农民靠土地为生，土地问题是农民问题的关键不言而喻。农民工也是土地问题。农民工就是尽管已经成为工人了，但还在家乡保留一块土地。这块土地的去留决定了农民工的未来身份。城市居民没有土地，但其所面临的问题也和土地问题有关，即住房。实际上，中国城市居民的住房问题，越来越表现为土地问题。
变相的“货币发行权”
土地问题的重要性不言而喻。土地是国有的，对土地的支配权在理论上属于中央政府，但实际上则不然。对土地的操纵权在地方政府。在很大程度上说，地方政府实际上的土地操纵权，已经转化成地方政府的货币发行权。据官方的估计，2010年中国土地交易达到2.7万亿。但很多专家估计实际数字更高。在任何社会，中央当局拥有货币发行权。但如果滥发货币，导致通货膨胀，那么政治变革（或者传统意义上的“皇朝更替”）就不远了。同样，如果地方政府滥发货币，即通过操作土地而导致房价飞涨，也会造成同样的结局。毫无疑问，尽管飞涨的房价的好处流向地方政府，但其社会后果还是要中央政府来承担。
因为地方政府可以从这种变相的“货币发行权”获得巨大的好处，他们已经欲罢不能。很多地方政府已经开始在“城乡整合”或“城乡统筹”的政策口号下，进行强制化城市化。无论从哪个角度看，这种强制性城市化的核心是土地的城市化，而非人的城市化。没有地方政府对人（农民、农民工和城市居民）感兴趣，而只对土地这部“印钞机”感兴趣。
这已经导致了无穷的社会和经济结果，如果得不到有效纠正，就会继续造成无穷的恶性政治结果。社会分化和不公平是很显然的。对掌握了大量财富的少数富人来说，正如一些人所形容，买房子就像买白菜一样。与之相对照的是穷人。对穷人来说，因为物价的飞涨，买白菜就要像买房子那样要反复权衡。房地产的飞涨更是导致了中国中产阶级的贫穷化。中国的中产阶级的规模本来就不大，在天价的房地产面前，越来越多的城市中产阶级成为了人们所说的“房奴”。而对越来越多的年轻人来说，房产不久就要变成他们终生难以实现的梦想了。在这方面，中国已经完全香港化了。没有了前途，年轻人只能在作毫无意义的抗争中寻找前途。实际上，大陆的情况可能要比香港的更坏，因为香港政府仍然有能力来有效干预房地产，中国政府则没有。
在经济上，最直接的结果有两个。一个就是上面提到的房地产经济泡沫化，最终造成金融危机。更为重要的是中国很难建设一个消费社会。尽管各方面早已经意识到，消费社会对未来经济可持续发展的重要性，也在努力建设消费社会；但消费社会遥遥无期，主要原因在于社会政策的失败，而房地产则是社会政策的核心。
政治上的综合病症
房地产问题也导致了政治上的综合病症。房地产使得地方绑架中央。既然房地产绑架了总体中国经济，那么其也绑架了为总体中国经济负责的中央政府。房地产也使得中央政府的政策信用大量丧失。在过去的几年，中央政府已经出台了无数整治房地产市场的政策，但一一被既得利益所消化。结果，现在是中央政策不再在社会群体中具有任何威信。久而久之，政府和社会之间的信任危机必然加大。社会分化、不公正、政府信用消失，从历史经验看，所有这些都会直接导致社会的不稳定，甚至激进化。激进化一旦失去控制，那么就会造成巨大的政治变革，包括传统意义上的“皇朝更替”。
正因为中国的改革变得极其困难，改革处于一个关键时刻。改革当然包括政治改革。不过，在考虑政治改革时，不仅仅要看“上层建筑”，更重要的是要看“经济基础”。政治改革，无论设想得怎样好，都难以超越经济基础的制约。就今天的中国土地问题而言，如果改革不当，不仅很难引导中国走向民主政治，反而会造成社会的长期动荡不定。反之，如果土地问题（因而也是房地产问题）解决得好，就可以在消费社会建设、社会公正稳定、中产阶级、政治合法性等等方面所有作为，从而也可为民主政治奠定坚实的基础。
国民党在大陆的失败是土地问题，而共产党领导革命的成功经验也在土地。国民党在台湾成功的经验更和土地改革有关。
