说到房地产市场调控，可能没几个人不慷慨激昂。热烈的讨论中似乎有两点共识，其一是要阻止房产交易，甚至不惜代价地制止交易；其二是要制约房产商，最好是给他们设置障碍，让他们的生意无法做下去。于是，近几个月从各相关部委到地方政府相继出台“组合拳”，一方面明确禁止某些房产交易（如，期房交易），或者为房产交易设置障碍，比如，要求卖方先还清按揭贷款，否则不让转移房产证，由于买方又在得到房产证之前不能付款，这就使交易过程变得很困难。另一方面，不同部门和地方政府借机强加各类税，如，七部委5月规定：不足2年转手交易的房产全额征收营业税。接下来，南京市乘机加税，房产交易契税从2%上升到4%，对房产增值征收20%的个人所得税。由于南京的营业税为5.5%，这些新政一夜间使南京居民的房产赋税共增27.5%。上海等各地政府也对房产市场大举出击。
首先我要声明，本人跟房产公司没有任何利益关系。 但是，针对这些政策以及许多同仁的铁腕管制建议，比如，一些专家提出要对房产征收90%的个人所得税等等，我只想提出几个问题，希望今后的宏观调控能更多遵循市场原则，以不损害公民的产权与经济权利为基础。
去年三月修改后的新《宪法》第十三条有两点核心内容：第一，“公民的合法的私有财产不受侵犯”；第二，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”，也就是说，政府为了“公共利益”可以征收私有财产，但关键是要有“补偿”。这两点核心应当是中国市场经济的基本框架，也是各种宏观调控政策不能违背的原则。
那么，上面讲到的各类新增房产税是否对私人财产构成“侵犯”？其次，禁止或者限制公民的房产交易权是否构成对私人产权的“侵犯”？我们可能认为，哪怕房产增值与交易税涨到30%、40%，也不算高。可是，我们必须清楚，那些房产是老百姓的合法私人财产，任何征税都是一种摄取，即使只要征收1%的税，我们也至少要回答以下几方面的问题：第一，行政部门是否有法律赋予的课税权力？第二，即使有，又有谁来平衡、监督行政部门的加税权？第三，即使行政部门有权加税，他们是否应该证明是为了“公共利益”？最后，即使加税是为了“公共利益”（因此这种对私人财产的摄取或者说“侵犯”是为了“公共利益”），财产受到牺牲的一方是否得到合理的“补偿”？—— 当我们随便就要调控这个、调控那个的时候，当我们处处要利用加税来实现宏观经济或者其它目的的时候，我们有必要理解：老百姓的交易权也是他们的产权的一部分，征税和限制交易权都等于是摄取公民的财产。
当然，我不是说不能征税或推出市场规则，而是说每增加一点税的时候，我们必须要证明有“公共利益”的存在，并且在老百姓牺牲自己的产权之后能得到相应的直接或间接的“补偿”。《福布斯》最近称中国税负名列全球第二高，虽然一些同仁对其方法有争议，但不管怎么说，这至少说明中国百姓的税负已经不低。在目前征税权不受约束的情况下，全国人大常委会有义务把加税权从行政部门收回到立法机构，让政府可以加税但要加得很“辛苦”。
从个人权利角度考虑宏观调控政策
个人经济权利和个人空间通常是宏观政策讨论中所缺席的因素，但对于中国社会的长期发展来讲，这些因素不能再缺席，否则难以建立真正的市场经济。为什么公民的交易权利是其产权的一部分呢？我们还是以房地产来说明。1998年的住房市场化改革和住房按揭贷款的推出可能是上届政府意义最深远的举措之一。这两项大手笔从根本意义上恢复了老百姓的经济权利，扩充了个人自主的空间。
住房的市场化和私人产权化使每个中国人不再为了居住地而去“求领导批”，或者为了分到房子而随便提前结婚。住房私有而且跟工作单位不挂钩，让中国人收回了属于自己的尊严，不必为了房子对领导惟命是从，增加了中国人的自由空间。住房按揭贷款则是几十年来第一次推出、具有相当规模的消费者贷款金融品种，使普通老百姓能把未来的劳动收入提前到今天花，让他们不需节省等待十几年、等年老之后才能买到自己的房子，而是年轻成家时就能购到属于自己的住房。实际上，住房按揭贷款让老百姓能把不具流动性的人力资本提前变现，把“死的” 人力资本变“活”，让他们能更好地安排一辈子的收入与消费，对百姓而言这是一项意义重大的改革，大大增加他们的经济选择权和生活空间。
“住房”作为一种财产，它既具备“消费品”又具备“投资品”特征。1998年之前靠单位分房住的年代里，由于住房不能买卖、产权也不归自己，那时的住房只能是“消费品”，不是个人财产的一部分，也没有升值不升值的问题。但是，1998年住房市场化之后，其“投资品”特征得以恢复，人们花自己的钱买下的房产包含了对房子的使用权、出让权以及收益权（包括增值、租金等经济权益）。对 “产权”所包含的任何一种权利进行限制等于是对财产权的一种侵犯。
以往我们可能觉得“房子”的财产权只是说其所有者拥有该房子作为实物的“物权”，意思是说“既使政府限制你卖房或出租的权利，只要你拥有这个实物，你的产权就没被侵犯”。其实，对“房子”的收入权（或说现金流权）和控制权（包括出售权）比其实物权更重要。这里，“收入权”包括自己天天住在其中得到的消费享受，也可是通过房子出租或者出售得到的收入。如果收入权和控制权被限制或被禁止，物权就没有经济意义。显然，针对房产交易征收营业税、契税、增值税等是对其收入流（亦即，财产）的直接摄取，如果征税方不能直接或者间接给房产所有者提供“补偿”，这就有悖于《宪法》第十三条。
对房产出售权的限制也就是对其控制权的限制，这直接影响房产所有人的财产价值，降低房产未来的收入流和流动性，减少其“投资品”特征。因此，这也是对财产的一种损害，是对财产的间接摄取。人生来就有谋生的权利，而拿自己的东西与别人交易则是谋生权利的核心，这里“自己的东西”包括自己的双手（劳动力）、房子、现金等等。不管是作投资还是自己住，买卖房产是一种谋生权利。
本来，这些年随着收入的增长，中产阶级规模在日益扩大，这是改革开放的可喜成就。当然收入增加之后，储蓄的投资去向就成为问题。银行存款利息不到2%，低于通货膨胀率，这显然是亏本生意。而股市和基金又是不可靠的投资，回报率几年下来为负，这也是一种亏本生意。那么，在老百姓不能投资国外、也不能轻易创业的情况下，存下的钱到底往哪里投呢？房产显然是一种更可靠的投资品种，因为它是看得见摸得着的实物投资，不存在公司治理问题，相对不易受骗，即使房价不涨，租出去还能得到高于通货膨胀率的租金。因此，1998年住房市场化给百姓提供一种可靠的投资途径，增加人们的选择空间，使老百姓能更合理安排一辈子的经济生活。有了商品房，张三李四们可通过买卖房产得到跟银行存款、股票、证券在收益和风险上都不同的投资渠道。而且通过出租，他们为那些自己暂买不起或者还不想买房的百姓提供住房。何乐而不为？
房产的投资价值取决于其流动性，交易障碍越多和交易费用越高，房产的投资性就越低。我们可能觉得对于那些买房只给自己住的家庭而言，这种流动性和投资性并不相关。—— 其实不然。实际上，过去10年里许多家庭都换过房子，甚至换过几次，如果二手房交易障碍重重、成本很高，对大众的后果可想而知。即使张三的房子许多年之内不会卖，拥有出售房产的灵活性总不是坏事，万一哪天他也要换房呢？再者，在房产的投资性降低之后买房投资的人就少了，可供出租的住房供给就减少，租房住的年轻人和家庭就要付更高的租金，他们的选择空间也更窄。整个社会的福利就越低。
行政管制导致房产泡沫
一些同仁会说，这次针对房产的管制与征税是特殊时期的特定问题逼出来的，是符合“公众利益”的。—— 我不怀疑这点，而且相信在任何国家的任何时候都可为加强行政管制或加税找到特殊理由，这不是问题的关键。更关键的是房产泡沫到底是如何形成的？这些调控会把中国带向什么经济？如果是过去的行政管制导致了房产泡沫，那就更不应靠牺牲老百姓的产权来缓和行政措施产生的扭曲。
1998年房改之后，房产业发展很快，跟建材、家具、家电、钢铁、中介、金融、室内装修等一系列相关行业一起，成为GDP增长的主要动力之一，也让老百姓通过购房使自己的财富跟着经济一起涨。特别是，除了因为政府对土地、信贷、房产开发的审批控制而引出的腐败外，房地产是竞争性较高、相当市场化的行业，竞争使住房设计和质量日益靠近人们的需求，种类选择也越来越多，人们的生活“幸福感”跟着上升。
或许因为房产业这些年“太成功”，住房设计与舒适度改进得“太快”，使前两年才买到房子的人马上渴望换更新的房子，也跟着抱怨房价涨得太快，等等。于是，对房产市场的“宏观调控”从2002年就开始，市场的“太成功”反而给自身引来不受约束的管制。
虽然2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对房产业有较大的影响，但真正打开房产调控序幕的是央行2003年著名的“121文件”，用意是提高地产商自有资金的比例。当时的背景之一是上海地产商周正毅事件，那事件使群情激愤，非整治、约束一下房产开发商不可。“121文件”正迎合当时的情绪。可是，客观上，这类举措的实际效果只不过是提高了房产开发的创业门槛，把那些没门路、平民百姓出身的张三李四开发商们拒之门外，让他们得不到贷款，逼着他们另找它业，从而减少普通百姓的房地产创业机会。一旦普通开发商少了，中低档住房的供给也会减少，供给少了就促使房价上涨。另一方面，那些周正毅们之所以是周正毅，就是因为他们历来就靠门路，也有门路，那么有无“121文件”或类似规定对他们没什么影响，这种规定反而是减少了来自平民百姓地产商的竞争，使周正毅们更能涨价、有更大发财空间。换句话说，基于朴素情绪的行政管制虽然用意是整治那些违规者，但实际上往往是帮了他们，害的是那些本意想帮的普通人，使后者的创业机会受到限制。
第二波调控是2004年的一系列文件和通知，它们限制了农用土地转非农建设（包括房产开发），比如，规定半年内暂停农用地转非农，控制建设用地的审批，等等，这些措施的直接效果也是减少住房的供给，并使土地价格上涨（这本身是好事）；同时，央行进一步控制对房地产开发的信贷资金，要求商业银行将开发商项目资本金比例从20%提到35%以上。当然，这一系列旨在调控、限制房地产开发或者说抑制房地产过热的措施受到老百姓的广泛欢迎，大家以为这下可抑制房价并挤走一部分房产商了。因为资金短缺，一些房产商确实被淘汰掉。可是，这些措施减少了房产业的竞争，整治开发商也等于降低住房供给，在需求不断上升的情况下，房价只会加快涨速，而不是像人们希望看到的房价下跌。
实际上，去年的一系列铁腕措施确实效果很好，抑制了房产商并使住房供给的增速减慢（相对于住房需求而言），结果是房价开始疯涨。2004年全国房价涨幅14.4%，比2003年高了10.6个百分点，是历史新高。等2004年的各项行政措施实施之后，到今年一季度其效果更明显：房价同比再涨12.5%。从市场规律角度看，这些结果说明那些管制的确有效，只不过跟希望看到的正好相反。
除房价之外，住房供给结构是大家指责最多的：普通经济房太少，高档豪华房太多。—— 这种结局并不奇怪。在去年初的“三农”政策出台后，管理层试图缩减农用地转房产开发，银根也进一步紧缩，那么能活下来的开发商在得到供给稀有的土地之后必然是重点建高档房，因为高档房的利润高，这是在土地和资金都紧缺情况下的最优安排。这是最符合市场经济规则的结局。
其实，如果决策者限制土地供给的初衷是减少土地的浪费，让每一寸土地由农用转非农之后所能创造的价值达到最高，那么，开发商选择建高档房以及市场房价快涨都跟当初的政策目的是一致的，因为高房价的效果之一是增加土地占用的成本，这反过来可抑制住房需求，使土地不致于被随便用于非农。
宏观调控不能以牺牲公民的经济权利为基础
到今年第一季度，房价加速上涨。其实，从经济学的角度讲，如果管理层的目的是既要控制土地供给、限制房产商的开发规模，又要让房价“便宜”，这等于是“既要马儿不吃草，又要马儿跑得快”，是相互矛盾的两个目标。春节之后，管理层只有两种选择：要么放弃去年一系列压制住房供给的措施，要么想法降低需求。显然，他们选择了后一种。
问题是如何降低房产需求？第一种办法是调高住房贷款利率，通过增加住房投资成本来抑制需求，央行也确实上调过贷款利率。但是，一方面调高利率过多会使国有企业负担太重，拖垮已经多年亏损的企业；另一方面调高利率之后会进一步增加人民币升值压力，吸引更多热钱，那又会惊动另一个马蜂窝。于是，在利率、银行、外汇、国有企业、股市等等经济的方方面面都有问题的时候，哪一方都动不得，动一发触千斤。这说明，在过度行政管制的经济里，各行各业的行政部门都很忙，先是越忙越扭曲，后是越扭曲则越要忙；股市要政府帮忙“炒”上去，房市又要政府帮忙“压”下来。在其它行业都受到高度行政管制的时候，政府无法通过上调利率来抑制房产需求，那会牵动太多马蜂窝。
第二种方式是增加老百姓储蓄的投资去向，使他们不至于非投资房产不可。这些措施包括搞好股市和上市公司治理、增加股市的可信度与透明度；为老百姓开放境外投资，让他们更好地组合各类投资、降低风险；放开对许多行业的准入门槛、改善民间创业空间，使更多个人存款投向民营创业。
前两种手段可能都需要时间才发挥效果，但会把中国市场改革引向该走的路，有利于建立长久必要的市场架构，使市场发展比较平稳，不会大起大落。第三种手段是用强制性的行政措施把需求压下去，包括设置交易障碍、增加各种税率等等。自春节以来，管理层选择的是这一手段。因为这些手段有悖于市场原则，为了保证其执行，还必须要求各级政府把压低房价当成今年的头等政绩任务，强化问责。这种铁腕措施也必然给地方部门创造了新的寻租机会，比如，为了享受“普通经济房”的优惠，人们不得不找关系、找后门，一种新的寻租从6月1日开始了。
特别值得一提的是，第二和第三种办法有着本质上的差别。第二种办法是为老百姓增加更多的投资选择，扩大他们的经济空间。就像当年的住房市场化改革一样，其效果是扩充人们的经济权利。这也像宋朝王安石的“开源”策略，为老百姓广开财路。相比之下，虽然强制性行政措施、高房产税可把需求压下去，但这是通过限制个人的经济权利、靠稀释私人产权而取得的。一种手段是扩充老百姓的经济权利，另一种是限制个人的交易权和产权，我们看到针对同样的经济问题，其解决办法可以如此的不同。限制交易的举措客观上正在逆转1998年房产市场化所产生的好处，把相对已市场化的房产业也变成十足的“政策市”。
为什么非压房价不可？
我们不妨冷静想想：难道买房投资真的是这么“坏”？难道今天强行把房价压下让你买房之后，你将来出手时行政部门就会给你提供方便、不去限制你的交易权和财产权？房价上涨是不是必然那么“糟糕”？
之所以房价上涨是那么“糟糕”，第一个理由往往是“房价太高让老百姓买不起房子”。如果“老百姓”指的是买不起房、也租不起房的少数困难户，那么政府应当给他们提供廉价出租房或提供住房救济，但不能因为扶贫而一刀切地压抑整个房产市场。毕竟，按照有些统计数字，中国80%城市家庭拥有自己的房子。如果说这个数字太高，即使只有70%家庭有自有房，这个比例也不低，应该靠近均衡水平。如何社会中并不是所有的人都会买房，比如，刚开始工作的毕业生和未成家的年轻人可能希望租房住，社会流动性增加后许多人也不一定每到一地就买自己的住房，毕竟房产流动性不像股票那么能随买随卖，这种低流动性不便于年轻人持有。到今天，美国只有近70%家庭、香港60%左右的家庭拥有自有房。因此，更确切地说，房价太高让老百姓“换”不起房，而不是买不起，因为多数家庭已买了。如果是这样，管理层更不应使用钢性措施压房价。
既然70%的家庭已有房产，那么最近的压价举措可能从总体上造成不小的财富损失。现在的城镇人口5亿，城镇人均居住面积约25平米，总居住面积为125亿平米，如果按每平米3000元价值计算，房产总价值为37.5万亿元。那么，如果非要把房价压下10%，这等于要损失3.75万亿元，差不多是目前上市公司的总市值。因此，当大家都为房价新政叫好的时候，真实的景况或许不像表面上感觉的那样好。
当然，我不是说房价泡沫越大越好，而是说如果有泡沫，那么这些泡沫或许是各种管制逼出来的，是人们没有其它即可靠又合算的投资渠道而致。当这些泡沫被越逼越大的时候，药方不应该是推出更多、更强制性的宏观调控，因为这只会导致更多的扭曲；更好的药方是理清泡沫形成的真正原因，然后停止那些导致扭曲的行政管制，为老百姓开放更多的经济权。
如果说去年的政策初衷是要约束土地浪费，那么房价上涨反而是与那种初衷一致的。相反，如果压制房价上涨，其后果是鼓励更多人要不断地换新房，每隔两、三年又要换新房，这必然造成太多的土地和自然资源的浪费，导致生态环境的进一步恶化。就笔者走过的许多国家中，没有哪国的人像中国家庭那样“年年有新房”。实际上，当人们可以很“便宜”地每隔两、三年就换一次新房时，就不会有太多人去珍惜、保养好现有住房。中国有太多的住房可以通过粉刷、装修即可大大改观其可住性，但在大家都追捧新房的潮流下，没太多人会去这样做。政府不应该通过压抑房价为这种潮流提供方便。
二手房应该是要重点搞活的市场。增加人们对二手房的需求才是对中国城市景象和长久生态环境更有益的事情。否则，像这些年“盖了又翻、翻了又盖”的做法不仅使城市无法安宁，而且使每个城市缺乏历史感。有意思的是，如果要激活二手房市场，那么政府要作的不是去阻碍房产交易，反而是要简化房产交易手续、降低交易费用，以此来提高二手房市场的流动性。
如果房产调控的初衷是降低银行房产贷款风险，那么那是银行内部风险管理的问题，银行应该想法规避这些风险，但不能通过牺牲老百姓的产权与经济权来由老百姓埋单。
制约课税权力
不管是“炒房团”还是个人买房者，只要他们没有违背现有法律，房产自由买卖是他们应有的交易权，他们买房赚钱之后，增值部分也是他们的合法财产，受到《宪法》的保护。当一些同仁呼吁要对房产征收90%或更高的增值税，我们应该意识到这是在要求把属于私人的财产变为政府的，这在本质上有悖于《宪法》第十三条。我们不能为了宏观调控的方便，特别是不能为了纠正过去行政措施带来的市场扭曲，而不顾公民的财产权，由他们埋单。在我们讨论宏观调控措施的时候，应该以尊重个人财产权和公民的交易权为前提，这些权利是市场经济的基石，政府政策应侧重“开源”而不是“限源”。
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作者是耶鲁大学管理学院金融经济学教授，北京大学光华管理学院特聘教授。作者感谢赵晓、李利民、石明磊给本文的鼓励和建议，感谢张善鹏在此文写作过程中提供的帮助。
本文刊登于《新财富》2005年7月号，作者授权燕南网络首发（http://www.yannan.cn）
